זכויות בנייה – מה חשוב לדעת?

המושג זכויות בנייה אינו מוגדר במפורש בחוק המקרקעין או בתקנותיו, אלא התפתח מתוך המציאות והפסיקה.
נקבע כי זכות במקרקעין כוללת גם את זכותו של בעל הקרקע לבקש היתר בנייה.

בפועל, מדובר באפשרויות הבנייה והשימוש המותרות בקרקע מסוימת, בהתאם להיתרי הבנייה הניתנים על ידי הוועדות לתכנון ולבנייה.

מהן זכויות בנייה ואחוזי בנייה?

זכויות בנייה משקפות את היקף הבנייה המותר על קרקע מסוימת, בהתאם לתוכניות החלות עליה.

אחוזי בנייה:

• מבטאים את היחס בין שטח הקרקע לבין שטח הרצפה המותר לבנייה.

• נקבעים לפי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה–1965.

• מהווים הגבלה תכנונית הקובעת כמה ניתן לבנות על החלקה.

המשמעות המעשית של זכויות הבנייה

זכויות הבנייה מנוהלות על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, בהתאם:

• לתוכניות בניין עיר (תב"ע)

• לתוכניות מפורטות

• לתיקי בניין לפי גוש וחלקה

כל רשות מקומית מנהלת את הרישומים באופן שונה, ולעיתים יש צורך בתיאום תור מראש לצורך עיון בתיק הבניין.

דוגמה נפוצה – בנייה על גג:
יש לבדוק:

• האם מותרת תוספת בנייה על גגות ברחוב הרלוונטי

• האם זכויות הבנייה בגג כבר נוצלו

• מהו שטח הבנייה המותר

• האם קיימות דרישות עיצוב או בינוי מיוחדות

התשובות ניתנות במסגרת בקשה רשמית, כנגד תשלום אגרה, ותוקפן לרוב שישה חודשים.

הקלות בזכויות בנייה – מה זה אומר?

מהי הקלה לפי החוק?

הקלה היא סטייה מהוראות תוכנית בניין עיר, המאפשרת בנייה שאינה תואמת לחלוטין את הכללים הרגילים – ובלבד שהסטייה אינה ניכרת.

מתי ניתן לקבל הקלה?

הקלות ניתנות, בין היתר:

• כאשר יישום התוכנית הקיימת יוצר חוסר צדק

• כאשר לא ניתן לבנות מבנה ראוי בהתאם לתוכנית

• לצורך עידוד שימור ושיפוץ מבנים קיימים במקום הריסה

ברוב המקרים, הקלות כרוכות בתשלום היטל השבחה.

מהי סטייה ניכרת – ומתי לא תאושר הקלה?

החוק והפסיקה מגבילים את מתן ההקלות, כדי למנוע שינוי מהותי באופי האזור.

דוגמאות לסטייה ניכרת:

• חריגה מקווי בניין

• הוספת קומות מעבר למותר בתוכנית

• בנייה בניגוד להוראות בינוי או עיצוב

• פגיעה באיכות הסביבה

• פגיעה בנוף, בשימור מבנים או אתרים

• חריגה מכמות מקומות החניה הנדרשת

במקרים כאלה, הוועדה עשויה לדחות את הבקשה.

שיקולי הרשות במתן זכויות בנייה

בעת בחינת בקשה להקלה או שינוי בזכויות בנייה, הרשות תבדוק בין היתר:

• האם קיימת תשתית מתאימה (כבישים, ביוב, מים)

• האם יש מענה מספק לשטחי חניה

• האם קיימים מוסדות ציבור ושטחים פתוחים מתאימים

• האם השינוי אינו יוצר עומס חריג על הסביבה

רוצה לשפר את סיכויי האישור? ליווי משפטי הוא קריטי

הליך קבלת הקלות או מימוש זכויות בנייה:

• מורכב

• ממושך

• מצריך ידע תכנוני, משפטי ופרוצדורלי

עורך דין מקרקעין מנוסה יכול:

• ללוות את הבקשה מול הוועדות

• לייצג בהליכי התנגדויות

• להגיש עררים ועתירות מנהליות

• לעבוד בשיתוף עם אדריכלים, מהנדסים ושמאים

• לטעון ולהציג את הבקשה באופן מקצועי בפני הוועדה

בסופו של דבר, ההחלטה תלויה בשיקול דעת הוועדה – וייצוג משפטי איכותי יכול להשפיע באופן משמעותי על תוצאת ההליך.