מיסוי מקרקעין בעסקאות מכר דירת מגורים – מבוא

מכירת דירת מגורים ומנגד רכישת דירה, הינן מהעסקאות הגדולות ביותר שעושה כמעט כל משפחה בישראל, לפחות פעם אחת בחייה.

המטרה העיקרית בעת קניית הדירה אינה הפקת רווח, אלא הגשמת צורך בסיסי – קורת גג. זוהי אחת הסיבות לכך שבחוק מיסוי המקרקעין קיימים תנאים רבים המאפשרים לצדדים לעסקה ליהנות מפטורים מתשלום מיסים.

מיסוי מקרקעין נקבע כבר עם קום המדינה, מתוך הנחה שהרווחים על מקרקעין יהיו גבוהים דיים לצורך גביית מס אפקטיבי.

מורכבות מערכת מיסוי המקרקעין וחשיבות הייצוג המשפטי

מערכת המס, כמו גם הפטורים השונים הניתנים לאזרחי המדינה במצבים מגוונים, הינה מערכת מסועפת ומורכבת.

בקיאות בחוק ובתקנות המס מאפשרת:

• מימוש אופטימלי של הזכויות

• חסכון משמעותי בתשלומי מס

לפיכך, נוכחותו של עורך דין בעסקאות מקרקעין הינה חיונית, בכל שלבי העסקה ומכל צד של המתרס.

על מנת להתמצא בתחום, ניתן לעיין בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, הכולל כ־120 סעיפים מורכבים.

ניסיון מקצועי וליווי בעסקאות מיסוי מקרקעין

לאורך השנים טיפל משרדנו במאות מקרים הקשורים במישרין למיסוי מקרקעין, במסגרת עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ.

לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון מקיף בתחום, והנכם מוזמנים לפנות בכל עת ולקבל ייעוץ אישי ומקצועי בנושא.

החוקים הרלוונטיים למיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין מתייחס לעסקאות קנייה ומכירה של:

• מקרקעין

• זכויות במקרקעין

• זכויות באיגוד מקרקעין

המס מתייחס בעיקרו ל:

• מס שבח

• מס רכישה

בנוסף, עשויים לחול גם:

• מס מכירה

• מיסי פיתוח

• מע"מ (בעסקאות בעלות אופי עסקי)

• פטורים חלקיים או מלאים מתשלום המס

החוק עבר לאורך השנים תיקונים ושינויים רבים, ולכן כל ניסיון לפעול ללא ליווי מקצועי עלול לעלות ביוקר – וחבל.

חשיבות הבנה מעמיקה של החוק

ניסיון החיים מלמד כי הבנה מעמיקה של חוק מיסוי המקרקעין, כפי שהוא עומד כיום, אינה בגדר המלצה בלבד – אלא הכרח של ממש.

החוק עצמו מורכב, והשינויים הרבים שחלו בו מחייבים:

• ידע עדכני

• בקיאות בפסיקה

• ליווי משפטי מקצועי

כל זאת לצורך:

• השלמת עסקאות נדל"ן באופן מיטבי

• חסכון אופטימלי בעלויות

• מימוש מלוא הזכויות

• הבטחת לגיטימיות העסקה

מס רכישה ומס שבח – עיקרי הדברים

מס רכישה ומס שבח הם עיקר המיסוי החל על מקרקעין:

• מס רכישה – מוטל על רוכש הנכס

• מס שבח – מוטל על מוכר הנכס

מס שבח – עקרונות כלליים

מס השבח מוטל על רכיב הרווח שנוצר במכירת הנכס, תוך:

• ניכוי הוצאות מוכרות

• ניכוי פחת

• הצמדה למדד

החוק מתייחס להיבטים רבים, לרבות:

• עלות הרכישה

• עלות המכירה

• הוצאות נלוות

• מועדי קנייה ומכירה

• חישובי רווח והצמדה

פטורים והקלות במיסוי מקרקעין

החוק כולל פטורים מלאים או חלקיים מתשלום מס, בעיקר במקרים הבאים:

• בעלות על דירת מגורים יחידה

• לעיתים גם כאשר קיימת בעלות על נכס נוסף

בנוסף, קיימת התייחסות גם ל:

• היטלי פיתוח

• היטל השבחה

• תרחישים שונים הנוגעים לקרקע ולנכס

החוק מתייחס גם למצבים מיוחדים כגון:

• קבלת דירה במתנה

• קבלת דירה בירושה

• בעלות חלקית בנכס

• מעמד בן או בת הזוג והצאצאים

פטורים ממס רכישה ניתנים, בין היתר, ל:

• עולים חדשים

• נכים

• נפגעי איבה

• מקרים בהם אושרה בקשה מיוחדת

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין ורפורמות

בשנת 2013 חלו שינויים משמעותיים בחוק במסגרת רפורמת מיסוי כוללת של הממשלה.

השינויים לוו בתקופת הסתגלות שנמשכה עד לשנת 2018, כאשר:

• מדי שנה בוצעו התאמות ושינויים נוספים

• ההסתגלות בוצעה באופן הדרגתי

נכון להיום, הנושא נבחן מחדש, ונראה כי שיאי הרפורמה עוד לפנינו.

תכנון מס נכון = חסכון משמעותי

למיסוי בעסקאות מקרקעין יש משקל משמעותי ביותר, מאחר שמדובר בעסקאות של:

• מיליוני שקלים

• ולכל הפחות מאות אלפי שקלים

כל אחוז מס מתורגם לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים.
לעיתים, כדאיותה של עסקת מקרקעין יכולה לקום או ליפול על סוגיית המס בלבד.

מאחר שמדובר במערכת מורכבת ורבת סעיפים, חריגים ופרשנויות:

• בקיאות בדין ובפסיקה היא קריטית

• תכנון מס נכון עשוי לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה

המלצה לסיום – ייעוץ משפטי מוקדם

מעבר למימוש זכויות, הבנה מעמיקה של משמעות החוק והשלכותיו מאפשרת:

• היערכות נכונה לקראת עסקה

• שמירה על הכסף

• מניעת תשלומי מס מיותרים

לפיכך, לפני כל עסקת נדל"ן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מוקדם באמצעות עורך דין מנוסה.

תכנון נכון והיכרות עם חוק מיסוי המקרקעין ופסיקת בתי המשפט עשויים:

• לחסוך עשרות אלפי שקלים

• למנוע טעויות יקרות

• ולהבטיח עסקה חוקית, בטוחה ויעילה