תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין – רפורמה במיסוי דירות מגורים

רקע כללי לרפורמה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, אשר נחקק במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013–2014, חולל רפורמה מקיפה בכל הקשור למיסוי דירות מגורים, ובעיקר לפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.

מטרת הרפורמה הייתה להגדיל את היצע הדירות בשוק, באמצעות הגדלת נטל המס על דירות להשקעה, תוך שמירה יחסית על בעלי דירה יחידה.

מרבית השינויים נכנסו לתוקף ביום 1.1.2014, וחלקם כבר ביום 1.8.2013.

דירת מגורים מזכה – תנאי סף (ללא שינוי)

הרפורמה לא שינתה את ההגדרה הבסיסית של דירת מגורים מזכה:

• הדירה בבעלות יחיד

• אינה מלאי עסקי

• בנייתה הסתיימה

• מיועדת ומשמשת למגורים

• נעשה בה שימוש למגורים:

  • 4 שנים אחרונות, או

  • 80% מהתקופה בגינה מחושב השבח

• נמכרות כל הזכויות בדירה (סעיף 49א(א) לחוק)

עיקרי השינויים במסגרת תיקון 76

ביטול הפטור לתושבי חוץ

מס שבח

החל מ־1.1.2014:

• פטור ממס שבח יינתן רק לתושב ישראל

• או לתושב חוץ שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת תושבותו
  (בכפוף לאישור רשויות המס הזרות)

מס רכישה

החל מ־1.8.2013:

• שיעורי מס רכישה מופחתים לדירה יחידה חלים רק על:

  • תושב ישראל

  • עולה חדש

  • תושב חוזר ותיק

• תושב חוץ ישלם מס רכישה מלא מהשקל הראשון

ביטול הפטור למכירה אחת לארבע שנים (סעיף 49ב(1))

עד 31.12.2013 ניתן היה:

• למכור דירת מגורים אחת כל 4 שנים

• ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר

החל מ־1.1.2014:

• הפטור בוטל לחלוטין

• במקומו נקבע מס שבח ליניארי מוטב

המס הליניארי

• שבח שנצבר עד 1.1.2014 – פטור

• שבח שנצבר מ־1.1.2014 ואילך – מס בשיעור 25%

הוראת מעבר (1.1.2014 – 31.12.2017)

במהלך תקופת המעבר חלו מגבלות:

• ניתן למכור עד שתי דירות בלבד במס ליניארי

• יתר הדירות – מס שבח מלא

• החישוב הליניארי יינתן רק אם:

  • המוכר היה זכאי לפטור לפי הדין הישן

  • המכירה אינה לקרוב

  • בדירת מתנה – הסתיימה תקופת הצינון לפי הדין הישן

החל מ־1.1.2018:

• החישוב הליניארי חל ללא הגבלות

שינוי הפטור לדירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2))

תנאי החזקה חדש

החל מ־1.1.2014:

• נדרשת החזקה של 18 חודשים לפחות בדירה

• לא ניתן למכור דירה אחרת בפטור בתקופה זו

מטרת התנאי:

• מניעת מכירה מידית של דירה חדשה בפטור ממס

מתי דירה תיחשב "דירה יחידה" למרות קיומה של דירה נוספת?

לפי סעיף 49ג לחוק, בין היתר:

• דירה חלופית שנרכשה ב־18 החודשים שקדמו למכירה

• חלק בדירה שאינו עולה על 1/3

• דירה מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997

• דירה בירושה:

  • המוכר צאצא או בן זוג של המוריש

  • למוריש הייתה דירה אחת בלבד

• דירה בבעלות חברה שהמוכר מחזיק בה מעל 33%

הגבלת תקרת הפטור – דירות יוקרה

הפטור הוגבל לשווי של עד 4.5 מיליון ₪:

• עד 4.5 מיליון ₪ – פטור

• מעל סכום זה – מס ליניארי מוטב

בנוסף:

• מס רכישה לדירות יוקרה:

  • 4.5–15 מיליון ₪ – 8%

  • מעל 15 מיליון ₪ – 10%

פטור חד־פעמי למכירת שתי דירות (סעיף 49ה)

תנאי חדש:

• במועד מכירת הדירה הראשונה – קיימת דירה נוספת אחת בלבד

יתר התנאים נותרו:

• פטור חד־פעמי פעם בחיים

• שווי שתי הדירות יחד:

  • עד 1,986,000 ₪

• הדירה השנייה נמכרת בתוך 12 חודשים

• רכישת דירה שלישית:

  • בשווי של לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו

הארכת תקופות צינון – דירות שהתקבלו במתנה (סעיף 49ו)

החל מ־1.1.2014:

• בוטלו תקופות הצינון הישנות

• נקבעו שתי חלופות בלבד:

• דירה המשמשת למגורים:

  • תקופת צינון: 3 שנים

• דירה שאינה משמשת למגורים:

  • תקופת צינון: 3 שנים

ביטול הפטור בהעברה ללא תמורה בין אחים (סעיף 62)

החל מ־1.8.2013:

• פטור יינתן רק אם הדירה התקבלה:

  • מההורים או מהורי ההורים

  • במתנה או בירושה

סיכום הרפורמה – בשורה התחתונה

• קיימת עדיין הקלה לבעלי דירה יחידה

• דירות יוקרה – פטור חלקי בלבד

• אין פטור לבעלי יותר מדירה אחת

• תושבי חוץ – מיסוי מלא ברוב המקרים