ביטול חוזה מכר מקרקעין – מבוא כללי

כמו בכל חוזה אחר, גם חוזה למכירת מקרקעין כפוף לדיני החוזים הכלליים.
לפיכך, במקרה של ביטול חוזה למכירת נדל"ן עלול הצד המפר לשאת בתוצאות משפטיות וכלכליות משמעותיות.

חשוב להדגיש כבר בשלב זה:
לפני קבלת החלטה על ביטול הסכם מקרקעין, מומלץ ורצוי לפנות להתייעצות עם עורך דין מנוסה בתחום, שכן ביטול הסכמים מוביל לא אחת להתדיינות משפטית, וביטול שנעשה בניגוד לדין עלול לגרור חיוב בפיצויים בסכומים ניכרים.

חובת קיום חוזה מקרקעין בתום לב

בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973,
חוזה מכר מקרקעין יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב.

יחד עם זאת, חוזה מכר מקרקעין ניתן לביטול בהתאם:

• לחוק החוזים (חלק כללי)

• לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970

• ולדינים נוספים

הקטגוריות העיקריות לביטול חוזה

דיני החוזים מגדירים שתי קטגוריות עיקריות לביטול חוזה:

1. ביטול חוזה עקב פגם בכריתתו

עילות ביטול בגין פגמים שאירעו לפני חתימת ההסכם, במהלך המשא ומתן.

2. ביטול חוזה עקב הפרתו

עילות ביטול בגין פגמים שאירעו לאחר חתימת ההסכם.

ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב פגמים בכריתתו

על מנת שחוזה מקרקעין ייכנס לתוקף, עליו לעמוד בשני תנאים בסיסיים:

• גמירות דעת – כוונה אמיתית של הצדדים ליצור חוזה מחייב

• מסוימות – הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של ההסכם

פגמים שנפלו בשלב המו"מ, הפוגעים ברצון החופשי ובהבנה של אחד הצדדים, עלולים להצדיק את ביטול החוזה.

סוגי פגמים בכריתת חוזה

1. ניהול משא ומתן בחוסר תום לב

בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים.
לדוגמה: מוכר שידע על ליקוי מהותי בנכס ולא גילה זאת לקונה.

2. טעות

בהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים.
טעות יסודית שבעטיה, אילו ידע עליה הצד – לא היה מתקשר בהסכם.
הטעות יכולה להיות בעובדה או בדין (למעט טעות בכדאיות העסקה).
טעות סופר אינה מקימה עילת ביטול אלא עילת תיקון בלבד.

3. הטעיה

בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים.
התקשרות עקב מצג שווא או אי־גילוי עובדות שהיה חובה לגלותן.

4. כפייה

בהתאם לסעיף 17 לחוק החוזים.
התקשרות שנעשתה עקב איום או הפעלת כוח.
אזהרה בתום לב על הפעלת זכות אינה נחשבת כפייה.

5. עושק

בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים.
ניצול מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון, כאשר תנאי החוזה גרועים באופן בלתי סביר מהמקובל.

דרך ביטול חוזה עקב פגמים בכריתתו

• הביטול ייעשה בהודעה לצד השני

• תוך זמן סביר ממועד גילוי עילת הביטול

• במקרה של כפייה – ממועד הפסקת הכפייה
  (סעיף 20 לחוק החוזים)

רצוי כי הודעת הביטול תישלח באמצעות עורך דין.

אופן הביטול – מלא או חלקי

• אם החוזה אינו ניתן להפרדה – ניתן לבטל את כולו

• אם החוזה ניתן להפרדה – ניתן לבטל רק את החלק הפגום

עם זאת, אם אלמלא הפגם הצד לא היה מתקשר בהסכם כלל – ניתן לבטל את ההסכם כולו
(סעיף 19 לחוק החוזים).

תוצאות ביטול חוזה עקב פגמים בכריתתו

• כל צד חייב להשיב לצד השני את מה שקיבל

• אם השבה אינה אפשרית – יש לשלם את שוויו
  (סעיף 21 לחוק החוזים)

בנוסף, אין בכך כדי לגרוע מזכות לקבלת פיצויים או תרופות נוספות
(סעיף 22 לחוק החוזים).

ביטול חוזה מכר מקרקעין עקב הפרתו

חוק התרופות מקנה לנפגע זכות לבטל חוזה שהופר.

החוק מבחין בין:

הפרה רגילה

הפרה יסודית

הפרה יסודית מוגדרת כהפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו צפה אותה מראש
(סעיף 6 לחוק התרופות).

דוגמה להפרה יסודית בהסכמי מקרקעין

מקובל לקבוע כי:

• איחור עד 7 ימים – לא הפרה

• איחור 7–14 ימים – הפרה רגילה

• איחור מעל 14 ימים – הפרה יסודית

מתי קמה הזכות לביטול עקב הפרה?

הפרה רגילה

• נדרשת מתן ארכה לתיקון

• אם ההפרה לא תוקנה – ניתן לבטל
  (סעיפים 7–8 לחוק התרופות)

הפרה יסודית

• ניתן לבטל ללא התראה

• תוך זמן סביר ממועד גילוי ההפרה
  (סעיפים 7–8 לחוק התרופות)

אופן ביטול חוזה עקב הפרה

• חוזה שאינו ניתן להפרדה – ניתן לבטל כולו

• חוזה ניתן להפרדה – ניתן לבטל את החלק שהופר

• אם ההפרה היסודית פוגעת בליבת ההסכם – ניתן לבטל את כולו
  (סעיף 7(ג) לחוק התרופות)

תוצאות ביטול חוזה עקב הפרה

• כל צד מחויב להשבה או לתשלום שווי

• הנפגע זכאי גם לדרוש פיצויים
  (סעיף 9 לחוק התרופות)

הסכמים שבטלים מאליהם

בנוסף לעילות הביטול, קיימים מקרים בהם ההסכם בטל מעיקרו:

1. חוזה למראית עין

חוזה פיקטיבי ללא כוונה אמיתית לקיימו
(סעיף 13 לחוק החוזים)

2. חוזה בלתי חוקי / בלתי מוסרי

חוזה הסותר חוק, מוסר או תקנת הציבור
(סעיף 30 לחוק החוזים)

3. חוזה על תנאי

כאשר תנאי מתלה לא התקיים – החוזה מתבטל
כאשר תנאי מפסיק התקיים – ההתנאה מתבטלת
(סעיף 29 לחוק החוזים)