היטל השבחה – מה זה ומתי משלמים?

היטל השבחה נדרש בתשלום בגין אישור תוכניות בניין עיר (תב"ע), אישורי הקלות והיתרים חורגים, אשר מרחיבים את זכויות השימוש והבנייה במקרקעין.

בהתאם לחוק, ההיטל מוטל על בעל המקרקעין, ונדרש בתשלום בעת מימוש הזכויות. יחד עם זאת, ניתן בהסכם פנימי להעביר את חובת התשלום לרוכש המקרקעין.

במקרים שבהם ניתנו הקלות או חריגות בנייה – דרישת התשלום תתקבל כבר עם קבלת ההיתר.

כיצד מחושב היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה מוטל על גובה ההשבחה שנוצרה במקרקעין, בעקבות אישור התוכנית או ההיתר.

החישוב מתבצע כך:

• הערכת שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית

• הערכת שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית

• הפער בין השניים = ההשבחה

גובה ההיטל נקבע על 50% משווי ההשבחה, והוא עלול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים – בהתאם לשווי המקרקעין ולסוג ההשבחה.

ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין, לרוב מטעם הרשות המקומית.

פטורים מתשלום היטל השבחה

חוק המקרקעין מגדיר מספר מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה.

בין הפטורים המרכזיים:

• הרחבת דירת מגורים עד לשטח כולל של 140 מ"ר,
  בתנאי שבעלי הנכס ימשיכו להתגורר בדירה לפחות 4 שנים לאחר ההשבחה

• השבחות באזורים שהוגדרו כ־שכונות פיתוח

• השבחות לצורך התאמות נגישות

• בניית ממ"ד

• זכאות ל־סיוע ממשרד הבינוי והשיכון

• מקרים נוספים הקבועים בחוק ובפסיקה

כיצד ניתן להפחית את גובה היטל ההשבחה?

מעבר לפטורים, החוק מאפשר להפחית את סכום ההיטל, בהתאם לנסיבות המקרה.

בין הדרכים המרכזיות להפחתה:

1. קיזוז הוצאות

• אם בוצעו הוצאות לצורך מימוש ההשבחה

• ניתן לדרוש קיזוז ההוצאות משווי ההשבחה

2. מימוש חלקי של הזכויות

• כאשר לא ניתן היה לממש את מלוא הזכויות שנקבעו בתוכנית

• ניתן לדרוש הפחתה מההיטל שנקבע

3. מימוש זכויות במסגרת תמ"א 38

• במקרים מסוימים מימוש הזכויות באמצעות תמ"א 38

• עשוי לצמצם את ההיטל לאחוזים בודדים בלבד

4. שמאי מקרקעין מטעם הבעלים

• הרשות מחשבת את ההשבחה באמצעות שמאי מטעמה

• בעל המקרקעין רשאי להגיש שומה נגדית

• פערי שווי עשויים להביא להפחתה משמעותית בהיטל

5. בדיקת זכאות לסיוע

• לעיתים קיימות זכאויות שאינן ידועות לבעל הנכס

• בדיקה משפטית מעמיקה עשויה לגלות הקלות נוספות

ערעור על היטל השבחה

לבעל מקרקעין עומדת הזכות להגיש ערעור:

• על עצם החיוב בהיטל

• או על שיעור ההשבחה שנקבע

ניהול נכון של הערעור, כאשר קיימת עילה מוצדקת, עשוי להביא:

• להפחתה משמעותית בגובה ההיטל

• ואף לביטול מלא של החיוב

מימוש זכויות באופן מיטבי

היטל השבחה הוא מס כבד, ולעיתים ההפרש בין ניהול נכון של ההליך לבין תשלום אוטומטי עשוי להגיע לסכומי כסף גבוהים מאוד.

תפקידו של עורך דין מקרקעין מנוסה הוא:

• לבחון את חוקיות החיוב

• לאתר פטורים והקלות

• לנהל משא ומתן מול הרשויות

• ולהגיש השגות וערעורים במידת הצורך

ליווי משפטי מקצועי

לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון של שנים רבות בטיפול במאות נכסי מקרקעין בכל רחבי הארץ.

במצטבר, הצליח משרדנו לחסוך ללקוחותיו מיליוני שקלים בתשלומי היטל השבחה.

הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לבחינה אישית של המקרה שלכם, ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי שיסייע לכם להפחית תשלומים מיותרים ולממש את זכויותיכם במלואן.