מהו מס שבח?

מס שבח הוא אחד ממסי המקרקעין החלים על מכירת נכס מקרקעין, כלומר נכס המחובר לקרקע באופן קבוע, אלא אם כן חל פטור מתשלום המס.

המס אינו מוטל על שווי הנכס כולו, אלא רק על הרווח הנקי שנותר מהמכירה.

---

כיצד מחושב מס השבח?

השבח הוא הרווח הנקי שנוצר ממכירת הנכס, והוא מחושב כך:

• שווי המכירה

• בניכוי שווי הרכישה

• בניכוי פחת (גרט)

• בניכוי הוצאות מוכרות

• בצירוף הצמדה למדד

---

אילו הוצאות מוכרות לצורך חישוב השבח?

החוק מגדיר שורה ארוכה של הוצאות המותרות בניכוי, וביניהן:

• שכר טרחת עורך דין

• שכר טרחת מתווך

• עלויות שיפוץ והשבחת הנכס

• תשלומי מיסים ואגרות

• היטל השבחה

• עלויות ריבית משכנתא

• הוצאות נוספות הקשורות לרכישה או למכירה

לחישוב נכון של ההוצאות יש תפקיד קריטי בגובה המס, ובשלב זה לעורך הדין תפקיד מפתח.

---

פטורים ודחיות ממס שבח

חוק מיסוי מקרקעין כולל:

• פטורים מלאים

• פטורים חלקיים

• אפשרויות לדחיית תשלום המס

עם זאת, מדובר במערכת מורכבת, ורק היכרות מעמיקה עם החוק והפסיקה מאפשרת למוכר:

• למקסם את ההקלות

• ולהפחית את חבות המס למינימום האפשרי

לעיתים מס שבח עלול להפוך עסקה כדאית לעסקה שאינה משתלמת, ולכן נדרש תכנון מוקדם וזהיר.

---

חשיבות הליווי המשפטי במכירת נכס

למרות (ובגלל) התיקונים הרבים שנערכו בחוק בשנים האחרונות, אשר ביטלו חלק מהפטורים, סיוע של עורך דין מקרקעין הוא הכרחי בכל תהליך מכירת דירה.

מעבר לכך, גם ברמה הפורמלית:

• עריכת שומת מס מדויקת

• דיווח נכון לרשויות המס

יכולים להיעשות כראוי רק באמצעות עורך דין, ויש להם השפעה מכרעת על עצם קבלת הפטור.

---

איך ניתן לחסוך או להימנע מתשלום מס שבח?

תכנון נכון של מימוש הפטור

חשוב לבחור מתי ואיך משתמשים בזכות לפטור ממס שבח.
ישנם קריטריונים רבים לפטור, ולבחירה ביניהם יש השפעה גם על:

• הפטור הנוכחי

• היכולת לממש זכויות בעתיד

הרפורמה בחוק ההסדרים שינתה סעיפים רבים, ובהתאם גם הקריטריונים השתנו.

---

פטורים נפוצים ממס שבח

דירת מגורים מזכה

דירת מגורים עשויה לזכות את בעליה בפטור ממס שבח, אם מתקיימים התנאים הבאים:

• הדירה בבעלות פרטית

• הבנייה הסתיימה

• הדירה שימשה למגורים לפחות:

  • 4 השנים שקדמו למכירה, או

  • 80% מהתקופה שבעדה מחושב השבח

• השימוש למגורים היה בשטח של לפחות מחצית משטח הדירה

---

מכירת דירה יחידה

בעל דירה אחת בלבד, או מי שמחזיק בזכויות בדירה במשך 18 חודשים לפחות, ובארבע השנים האחרונות:

• לא הייתה בבעלותו יותר מדירה אחת

• ולא יותר משליש דירה נוספת בכל עת

עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח.

החריג מתייחס בעיקר למקרי ירושה, כך שקבלת חלק מדירה בירושה לא תפגע בהכרח בזכות לפטור על הדירה היחידה.

---

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

זהו אחד מסעיפי הפטור המומלצים, מאחר שלא שונה במסגרת הרפורמה.

ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, כאשר:

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש

• או צאצא שלו

---

מכירת שתי דירות באופן חד־פעמי

באופן חד־פעמי ניתן למכור שתי דירות ולקבל פטור ממס שבח, אם:

• המכירה נועדה לרכישת דירה אחת גדולה יותר

• שווי הדירה החדשה הוא לפחות 75% משווי שתי הדירות יחד

• בבעלות המוכר הייתה רק הדירה הנוספת בלבד

---

העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה פטורה ממס שבח.

עם זאת:

• העברה בין אחים פטורה רק אם הדירה התקבלה אף היא ללא תמורה (מתנה או ירושה)

• מקבל הדירה יוכל לקבל פטור בעת מכירתה רק אם:

  • התגורר בדירה לפחות 3 שנים, או

  • לא התגורר בה כלל ומכר אותה לאחר 4 שנים מקבלת המתנה

---

השפעת הרפורמה בחוק ההסדרים

הרפורמה בחוק ההסדרים שינתה סעיפים רבים בחוק מיסוי מקרקעין.
לצורך הקלה על בעלי הנכסים ניתנה תקופת הסתגלות עד שנת 2018, במסגרתה:

• השינויים נאכפו בהדרגה

• ונקבעו התאמות ביניים

---

ייעוץ משפטי – חיסכון של עשרות אלפי שקלים

יש לך שאלות לגבי האפשרות לזכות בפטור ממס שבח?
רוצה לבדוק האם ניתן להפחית את סכום התשלום?

לעו״ד יואב קומבליס ניסיון רב שנים בהתנהלות מול רשויות המס וידע מקיף במיסוי מקרקעין בישראל, לרבות:

• מס שבח

• דחיות מס

• פטורים מלאים או חלקיים

לאור העובדה שמדובר בסכומי כסף ניכרים ביותר, מומלץ בחום לפנות לייעוץ לפני תשלום המס, שכן קיימות דרכים חוקיות להפחתת החבות ואף לפטור מלא.