עסקאות במקרקעין – מה חשוב לדעת?

אין חולק כי עסקאות במקרקעין, המכונות גם עסקאות נדל"ן, נמנות על העסקאות המורכבות ביותר שכל אחד מאתנו יעשה לאורך חייו. אחרי הכל, לא כל יום מוכרים או קונים נדל"ן.

עסקאות אלו הינן בעלות חשיבות רבה ביותר, מכל היבט שהוא, לרבות היבטים כלכליים, משפטיים, מיסויים, משפחתיים ואחרים.

מבחינת החוק היבש, עסקה שכזאת מוגדרת כעסקה אשר עוסקת בהקניה של זכות במקרקעין, למעט באמצעות הורשה על פי צוואה. כך קובע סעיף 6 לחוק המקרקעין.

הזכויות המוכרות במקרקעין על פי החוק

החוק מגדיר חמישה סוגי זכויות במקרקעין:

• בעלות

• שכירות

• זיקת הנאה

• זכות קדימה

• משכנתא

מכאן נובע כי כל עסקה העוסקת בהקניית אחת מהזכויות הללו מוכרת על ידי החוק בישראל.

סוגי עסקאות מקרקעין נפוצות

הלכה למעשה קיימים סוגים שונים של עסקאות מקרקעין. הנפוצות ביותר הן עסקאות מכר או שכירות, אולם קיימות גם עסקאות מורכבות נוספות:

עסקאות קומבינציה

עסקת חליפין במקרקעין, במסגרתה בעל קרקע מתקשר עם קבלן או יזם. בתמורה למכירת חלק מהקרקע, מקבל בעל הקרקע דירות שייבנו על יתרת הקרקע.

במסגרת עסקה זו:

• בעל הקרקע תורם את הקרקע

• היזם תורם מימון וביצוע הבנייה

• הדירות מחולקות בהתאם לאחוז הקומבינציה שנקבע

תמ״א 38

תוכנית מתאר ארצית משנת 2005 שנועדה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 ואשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה.

במסגרת עסקת תמ״א 38:

• הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות

• בתמורה מקבלים חיזוק, שיפוץ והרחבת הבניין

פינוי־בינוי

עסקה במסגרתה מוכרים בעלי דירות את זכויותיהם ליזם לצורך הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו.

הדיירים מקבלים:

• דירה חדשה

• דירה מרווחת ומשודרגת יותר

הדרך החוקית לביצוע עסקת מקרקעין

דרישת הכתב

חוזה מקרקעין חייב להיערך בכתב בלבד. כך קובע סעיף 7 לחוק המקרקעין.

בית המשפט העליון קבע כי דרישת הכתב:

• אינה דרישה ראייתית בלבד

• אלא דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית

כלומר:

בהיעדר כתב – אין חוזה מקרקעין מחייב ובר אכיפה

שלבי ביצוע עסקת מכר נכס למגורים

להלן השלבים המקובלים לביצוע עסקת מכר דירת מגורים:

1. איתור הנכס, לרבות באמצעות מתווך

2. ניהול מו״מ וקביעת סכום התמורה

3. בדיקות משפטיות:

   • נסח טאבו / אישור זכויות

   • בדיקות במנהל מקרקעי ישראל

   • בדיקות במחלקת ההנדסה

   • בדיקות ברשם המשכונות

4. בדיקה הנדסית של הנכס (אופציונלי)

5. מו״מ על הסכם המכר באמצעות עורכי הדין

6. חתימה על חוזה המכר

7. דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין

8. ביצוע תשלומי התמורה

9. תשלום מסים או קבלת פטורים

10. קבלת אישור עירייה לטאבו

11. מסירת החזקה בנכס

12. רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה

עסקה בטוחה – רק עם עורך דין מקרקעין

עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם.

לכל עסקה מאפיינים וסיכונים ייחודיים, ולכן:

• חשוב ליווי משפטי מקצועי

• נדרש ידע בדיני מקרקעין, מיסוי, תכנון ובנייה

• יש צורך בהגנה על זכויות הצדדים

עורך דין מקרקעין מנוסה יידע:

• לזהות סיכונים מראש

• לשלב אנשי מקצוע נוספים (שמאי, מהנדס)

• להוביל את העסקה בצורה בטוחה ויעילה

ניסיון מקצועי וליווי אישי

למשרדו של עו״ד יואב קומבליס ניסיון של למעלה מ־15 שנים בביצוע עסקאות מקרקעין, בייצוג:

• רוכשים ומוכרים פרטיים

• חברות מהארץ ומהעולם

• קבלנים ויזמים

• רשויות מקומיות וגופים ממשלתיים

המשרד עומד לרשותכם בכל שאלה ובכל עניין הקשור לעסקאות מקרקעין.