עסקאות נוגדות במקרקעין – מה חשוב לדעת?

מהי עסקה נוגדת במקרקעין?

עסקאות נוגדות במקרקעין הן מצב שבו אדם התחייב לבצע את אותה עסקה במקרקעין כלפי שני גורמים שונים או יותר, כך שההתחייבויות סותרות ומתנגשות זו בזו.
סוגיה זו מכונה גם "תקנת השוק במקרקעין".

במקרה שבו מתעורר חשד או מתגלה מצב של עסקה נוגדת, מומלץ לפנות בהקדם האפשרי לקבלת ייעוץ משפטי אישי באמצעות עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן.

דוגמה קלאסית לעסקה נוגדת

בעל דירה התחייב למכור את הדירה לקונה מסוים וחתם עמו על הסכם מכר.
הקונה הראשון לא רשם את זכויותיו בטאבו ואף לא רשם הערת אזהרה.

כעבור זמן, אותו בעל דירה חתם על הסכם מכר נוסף עם קונה אחר לגבי אותה דירה.

במצב זה נוצרת תחרות זכויות בין שני קונים על אותו נכס.

למי יש עדיפות – הקונה הראשון או השני?

הסוגיה מוסדרת בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה,
אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".

הכלל הבסיסי

ככלל, זכותו של הקונה הראשון בזמן גוברת,
אלא אם הקונה השני עומד בשלושה תנאים מצטברים, שאז זכותו תגבר.

התנאים שבהם הקונה השני גובר על הראשון

על הקונה השני לעמוד בכל שלושת התנאים הבאים:

1. תום לב
   הקונה השני לא ידע, ולא יכול היה לדעת, על קיומה של עסקה קודמת.
   די בחשד סביר או בעצימת עיניים כדי לפגוע בתום הלב, כפי שנקבע בפסיקה (ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' עלי בשיר).

2. תמורה
   הקונה השני שילם בפועל את מלוא התמורה למוכר.

3. רישום הזכויות בעודו תם לב
   הקונה השני רשם את זכויותיו בטאבו כשהוא עדיין תם לב ולא ידע על העסקה הראשונה.

רק בהתקיים שלושת התנאים – תקום עדיפות לקונה השני.

ומה קורה כשאין רישום מלא בטאבו?

מתעוררת שאלה נפוצה:
מה הדין כאשר הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה,
והקונה השני לא השלים רישום בטאבו, אך כן רשם הערת אזהרה?

לכאורה, לפי לשון החוק – הקונה הראשון אמור לגבור.
אולם הפסיקה קבעה אחרת.

חובת תום הלב של הקונה הראשון

בפסק הדין המנחה ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל, קבע בית המשפט העליון:

על הקונה הראשון חלה חובת תום לב כלפי קונים פוטנציאליים עתידיים,
וחובה זו מחייבת אותו לרשום הערת אזהרה תוך זמן סביר לאחר החתימה על ההסכם.

רישום הערת האזהרה נועד:

• להזהיר קונים עתידיים

• למנוע תאונות משפטיות

• להגן על זכויות הקונה הראשון עצמו

תוצאות אי רישום הערת אזהרה

באותו פסק דין:

• הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנים

• הקונה השני רשם הערת אזהרה

• בית המשפט קבע כי הקונה הראשון התרשל והפר את חובת תום הלב

התוצאה:

• הקונה השני קיבל אכיפה והפך לבעל הנכס

• הקונה הראשון קיבל פיצויים בלבד מהמוכר

המסקנה המשפטית

קונה ראשון שאינו רושם הערת אזהרה:

• פועל ברשלנות

• מפר את חובת תום הלב

• יוצר סיכון משפטי לעצמו

• עלול לאבד את הנכס, גם אם חתם ראשון

לעומת זאת, קונה שני יגבר רק אם:

• פעל בתום לב

• שילם תמורה

• ולא ידע על העסקה הראשונה

אם הקונה השני ידע על העסקה הקודמת – גם בהיעדר הערת אזהרה –
זכותו לא תגבר.

סיכום קצר וברור

• עסקה נוגדת = התחייבות סותרת לאותו נכס

• חתימה בלבד אינה מספיקה

• רישום הערת אזהרה הוא קריטי

• תום לב נבחן גם במעשים וגם במחדלים

• מי שישן על זכויותיו – עלול לאבד אותן