תביעות משפטיות במקרקעין – מבוא

תביעות משפטיות במקרקעין נוגעות, מעצם טיבן, לסוגיות שונות הקשורות לנכסי מקרקעין שבבעלותנו או בהחזקה שלנו, לרבות במקרים של שכירות או חכירה.

יודגש כבר בתחילת הדברים כי תביעות מסוג זה הינן מורכבות ביותר, והסיכוי לנהל תביעה לבד, ללא ייצוג משפטי, ולהגיע לתוצאות המצופות – אינו גבוה.

לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון של למעלה מ־18 שנים בייצוג צדדים בתביעות מקרקעין, לצד מגוון מרשים של פסקי דין והצלחות משפטיות.

אבחון מוקדם של התביעה – שלב הכרחי

בטרם הגשת תביעה, יש לאבחן ולהגדיר היטב את מהות התביעה, וזאת לצורך קביעה נכונה של:

• תקופת ההתיישנות החלה על התביעה

• הסמכות העניינית של בית המשפט המוסמך

• הסמכות המקומית של בית המשפט המוסמך

אבחון שגוי עלול להביא לדחיית התביעה על הסף.

התיישנות בתביעות מקרקעין

הכלל בתביעות שאינן במקרקעין

סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח–1958, קובע כי תקופת ההתיישנות של תביעה שאינה במקרקעין הינה 7 שנים.

התיישנות בתביעות במקרקעין

לגבי תביעות בענייני מקרקעין, יש להבחין בין:

• מקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים בטאבו – 15 שנים

• מקרקעין מוסדרים ורשומים בטאבו – 25 שנים

הסמכות העניינית בתביעות מקרקעין

לעניין הסמכות העניינית, יש להבחין בין תביעות שבסמכות:

• בית משפט השלום

• בית המשפט המחוזי

זאת בהתאם לסעיף 51(א)(3) וסעיף 40(1) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד–1984.

תחומי התמחות – תביעות מקרקעין

להלן רשימה חלקית של תביעות מקרקעין בהן מתמחה משרדנו:

• תביעות נגד קבלני בניין

• תביעות כנגד יזמי נדל"ן

• תביעות נגד שכנים

• תביעות נגד אגודות שיתופיות

• תביעות בגין הפקעת קרקעות

• תביעות נגד מנהל מקרקעי ישראל

• הפרת הסכמי מכר מקרקעין

• הפרת חוזי מקרקעין

• ועוד

תביעות שבסמכות בית משפט השלום

מדובר לרוב בתביעות שעניינן חזקה ושימוש במקרקעין, כגון:

• תביעה לפינוי וסילוק יד

• תביעה לסעד הצהרתי בדבר זהות בעל הזכות להחזיק בנכס

שימוש במקרקעין

למשל:

• תביעה בגין מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין

• כאשר הנתבע משתמש במקרקעין שבידו באופן היוצר הפרעה ממשית לשימוש סביר של התובע

חלוקה ושיתוף במקרקעין

• תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

• תביעה לחלוקת שימוש במקרקעין

• תביעה בנוגע להסכם שיתוף

יודגש כי תביעות אלו אינן תלויות בשווי המקרקעין, אלא בסוג התביעה בלבד.

תביעות שבסמכות בית המשפט המחוזי

מדובר בתביעות השיוריות שאינן בסמכות בית משפט השלום, ובכלל זה תביעות הנוגעות לעצם קיום הזכויות במקרקעין, כגון:

• בעלות

• חכירה לדורות

• תוקף, אכיפה או ביטול של הסכם מקרקעין

• זכות עיכבון במקרקעין

• מחיקת הערת אזהרה

• הטלת עיקולים על מקרקעין

שינוי ההלכה לעניין שימוש במקרקעין

עד שנת 2013 חלה הלכה ותיקה המכונה "הלכת שמש", לפיה בית משפט השלום מוסמך לדון רק בתביעות שימוש במקרקעין שמטרתן שמירה על שלמות הנכס.

כלומר:

• תביעות שמטרתן שמירה על שלמות פיזית – בסמכות השלום

• תביעות אחרות (כגון צו הריסה) – בסמכות המחוזי

שינוי ההלכה

במסגרת רע"א 3749/12 בר עוז נ' סטר, שינה בית המשפט העליון את ההלכה, וקבע כי:

• בית משפט השלום מוסמך לדון בכל התביעות הנוגעות לשימוש במקרקעין

• וזאת בין אם מדובר בשמירה על גוף הנכס ובין אם לאו

מקרקעין מוסדרים לעומת לא מוסדרים – השלכה על הסמכות

כאשר מדובר בתביעה הנוגעת לזכויות במקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים בטאבו:

• ההתייחסות היא לזכויות במטלטלין

• הסמכות העניינית נקבעת לפי שווי הנכס

לפי שווי המקרקעין

• עד 2,500,000 ₪ (כולל) – סמכות בית משפט השלום

• מעל 2,500,000 ₪ – סמכות בית המשפט המחוזי

הסמכות המקומית בתביעות מקרקעין

תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד–1984, קובעת כי:

• תביעה במקרקעין תוגש אך ורק לבית המשפט שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין

זאת להבדיל מתביעה שאינה כולה במקרקעין, אותה ניתן להגיש לפי אחד מאלה:

• מקום מגורי או עסקו של הנתבע

• מקום יצירת ההתחייבות

• המקום שנועד לקיום ההתחייבות

• מקום מסירת הנכס

• מקום המעשה או המחדל

בהתאם לתקנה 3 לתקנות סדר הדין האזרחי.

אופן הגשת תביעה במקרקעין

לשם הגשת תביעה בענייני מקרקעין, יש:

• להגיש כתב תביעה מנוסח כדבעי

• לפנות לבית המשפט בעל הסמכות העניינית והמקומית

• לפעול ללא שיהוי ובתוך תקופת ההתיישנות

לכתב התביעה יש לצרף:

• טופס פתיחת הליך

• אישור על תשלום אגרות

• ייפוי כוח, ככל שהתובע מיוצג על ידי עורך דין

סיכום והמלצה

הגשת תביעה במקרקעין הינה הליך מורכב הדורש בקיאות, ניסיון ומיומנות משפטית גבוהה.

לפיכך, מומלץ ביותר להיוועץ ולהיעזר בעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום המקרקעין, לצורך ניהול נכון ויעיל של ההליך.

משרדו של עורך הדין יואב קומבליס עוסק בתחום זה למעלה מ־18 שנים, ונשמח להעמיד לרשותך את הניסיון המשפטי הרב שצברנו – בכל שאלה ולצורך הגשת תביעה משפטית.