רישיון שימוש במקרקעין – מהותו וטיבו

הזכות לקבלת רישיון שימוש בקרקע של הזולת מוגדרת כמתן רשות להשתמש, או להשתמש ולהחזיק בנכס, מבלי ליצור כוונה להקנות למקבל הרישיון זכות במקרקעין.

מדובר בזכות יציר הפסיקה, אשר איננה נמנית על הזכויות במקרקעין המנויות בחוק.

על מנת שמי שמשתמש במקרקעין של הזולת יוגדר כבר רשות, להבדיל ממסיג גבול, עליו להוכיח כי קיבל מבעל המקרקעין רשות להשתמש במקרקעין.

הרשות להשתמש במקרקעין יכולה להינתן:

• בהסכמה מפורשת

• או בהסכמה מכללא, הנלמדת מהתנהגות בעל המקרקעין

בסקירה זו נפרט את היקף רישיון השימוש, מגבלותיו, ונעמוד על פסיקות מרכזיות של בתי המשפט בנושא.

הסכמה ומתן רישיון לשימוש לפי הפסיקה

הסכמה מפורשת – רישיון חוזי

כאשר מדובר בהסכמה מפורשת הניתנת במסגרת הסכם:

• מדובר בהסכמה המצמיחה למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין

• ההסכמה יכולה להינתן:

  • לתקופה קצובה או בלתי קצובה

  • בתמורה או שלא בתמורה

הסכמה מכללא – רישיון מכוח התנהגות

כאשר מדובר בהסכמה מכללא, הנלמדת מהתנהגות בעל המקרקעין:

• מדובר בהסכמה לשימוש במקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית

• ההסכמה ניתנת כביטוי של רצון טוב

• ואינה מצמיחה למקבל הרשות זכות קניינית או חוזית

הסכמה זו נלמדת, בין היתר, מ:

• שתיקתו של בעל המקרקעין

• היעדר מחאה מצדו

• הימנעות מנקיטת פעולה לסילוק המחזיק

כך למשל, כאשר בעל מקרקעין נמנע במשך שנים רבות מנקיטת פעולה כלשהי לסילוק המחזיק, למרות שידע על ההחזקה, עשויה התנהגותו להתפרש כהסכמה להישארות המחזיק במקרקעין.

נקבע כי חלוף זמן ממושך, בצירוף הימנעות מתגובה מצד בעל המקרקעין, עשויים להעיד על היווצרות רישיון מכללא בדיעבד.
כך נקבע בין היתר בע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים.

יצירת רישיון שימוש ללא הסכם מפורש

מן האמור עולה כי:

• אין הכרח בקיומו של הסכם מפורש לצורך יצירת רישיון שימוש

• לעיתים די בהתנהגות בעל המקרקעין

• ממנה ניתן להסיק כי השלים עם השימוש והסכים לו בדיעבד

רשות הדירה או רשות בלתי הדירה?

הבחנה עקרונית

במקרה של הסכמה מכללא, יש לבחון האם מדובר ב:

• רשות הדירה – רישיון הניתן לביטול בכל עת

• או רשות בלתי הדירה – רישיון קבוע ובלתי ניתן לביטול

רשות הדירה

כאשר מדובר ברשות הדירה:

• בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון בכל עת

• עם גילוי דעתו, חייב המחזיק לפנות את המקרקעין

• גם הגשת תביעה לפינוי עשויה להיחשב כהודעה על ביטול הרישיון

רשות בלתי הדירה

הכרה ברשות בלתי הדירה:

• מהווה פגיעה משמעותית בזכויות בעל המקרקעין

• מעוררת קשיים משפטיים לא מבוטלים

• ולכן תוכר רק במקרים חריגים ביותר

כך נקבע בפסיקת בית המשפט העליון, בין היתר ברע"א 2427/14 מרגוליס נ' דיין.

מבחני הפסיקה לסיווג הרישיון

סיווג הרישיון כהדיר או בלתי הדיר תלוי בנסיבות המקרה ובמבחן הצדק.

במסגרת בחינה זו, יתחשב בית המשפט בין היתר ב:

• כוונת הצדדים בעת מתן הרישיון

• תנאי הרישיון

• הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון

• מידת ההסתמכות של בעל הרישיון

• הנזק שנגרם לו עקב הסתמכות זו

כללים אלו נקבעו בפסיקה ענפה, ובין היתר ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי.

נטל ההוכחה ברישיון בלתי הדיר

חשוב לדעת כי:

• על הטוען לקיומו של רישיון בלתי הדיר

• רובץ נטל הוכחה מחמיר במיוחד

דוגמה לכך ניתן למצוא ברע"א 5312/12 שלום נ' כרסנטיי.

דוגמה מפסק דין – רישיון שימוש במקרקעין חקלאיים

במסגרת ת"א 16725-03-14 זולצבך ואח' נ' אבנשפנגר נדון סכסוך אודות שטח קרקע חקלאית בין שני משקים במושב בית נקופה.

הרקע למחלוקת

• השטח היה בבעלות אחד המשקים

• בעלי המשק השני השתמשו בו במשך שנים כדרך גישה למשקם

• בשלב מסוים חסם בעל המקרקעין את המעבר באמצעות סלעים ועמודים

טענות הצדדים

• התובעים טענו כי אביו של הנתבע ויתר על השטח

• הנתבע טען כי הקרקע שייכת לו וכי השימוש בה גורם נזקים, בין היתר בשל ריבוי כלי רכב כבדים

קביעות בית המשפט

בית המשפט קבע כי:

• לא הוכח ויתור על הקרקע

• אך הוכח כי ניתנה רשות שימוש במשך שנים

לפיכך נבחנה השאלה:

• האם מדובר ברשות הדירה או ברשות בלתי הדירה

עוד נקבע כי:

• לא הוכחו נסיבות חריגות המצדיקות הכרה ברשות בלתי הדירה

• התובעים לא הוכיחו את היקף הפגיעה בהם או היעדר פתרונות חלופיים

תוצאת פסק הדין

נקבע כי:

• מדובר ברשות שימוש הדירה

• ניתן לבטלה

עם זאת, נקבע כי:

• ביטול הרישיון כפוף למבחן הצדק

• אין לבטל רשות שימוש רבת שנים ללא התראה סבירה

לפיכך נפסק כי:

• על בעל המקרקעין להסיר את החסימה בתוך 30 יום

• התובעים רשאים להמשיך להשתמש בשטח במשך 6 חודשים נוספים

• בתום התקופה תועבר החזקה לבעל המקרקעין, ללא כל זכות שימוש נוספת

סיכום והמלצה

כפי שעולה מהפסיקה, קיימים מקרים מגוונים של סכסוכים משפטיים הנוגעים לרישיון שימוש במקרקעין, וכל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבות ולהתנהלות הצדדים.

לפיכך, במקרה של סכסוך הנוגע למתן או שלילת רישיון שימוש במקרקעין, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, בטרם נקיטת פעולה.