הערת אזהרה במקרקעין – הסבר מקיף

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בדבר התחייבות בכתב של בעל מקרקעין, או בעל זכות אחרת במקרקעין, לבצע עסקה במקרקעין מסוימים או להימנע מביצוע עסקה בהם.

הרישום נעשה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969.

את רישום הערת האזהרה רשאי לבצע כל אדם בגיר, אולם בפועל מומלץ לבצע את ההליך באמצעות עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין.

מטרות רישום הערת אזהרה

לרישום הערת אזהרה שלוש מטרות עיקריות:

1. אזהרה והתרעה כלפי צדדים שלישיים

רישום הערת האזהרה נועד להתריע בפני כל גורם המתעניין במקרקעין כי קיימת התחייבות קודמת בנוגע לנכס.

• פנקסי רישום המקרקעין פתוחים לעיון הציבור.

• מי שלא בדק את הרישום בטאבו – אינו נחשב כמי שפעל בתום לב.
  (פס"ד 842/79 נס נ' גולדה)

2. מניעת ביצוע עסקה נוגדת

רישום הערת אזהרה מונע מבעל המקרקעין לבצע עסקה נוספת הסותרת את ההתחייבות הקודמת.

• עסקה נוגדת תתאפשר רק:

  • בהסכמת הזכאי להערה, או

  • מכוח צו שיפוטי המורה על מחיקת ההערה
    (סעיף 127(א) לחוק המקרקעין)

3. הגנה מפני עיקול, פשיטת רגל או פירוק

הערת האזהרה מגינה על הקונה מפני:

• עיקול הנכס

• פשיטת רגל של בעל המקרקעין

• פירוק תאגיד שהוא בעל הזכויות
  (סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין)

עם זאת, חשוב לזכור:
הערת אזהרה אינה זכות קניינית, אלא זכות שלילית בלבד, החוסמת רישום עסקאות סותרות.

הערת אזהרה ועסקאות נוגדות

הכלל שבחוק

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי בעסקאות נוגדות:

• זכות הקונה הראשון בזמן עדיפה,

• אלא אם הקונה השני:

  • פעל בתום לב,

  • שילם תמורה,

  • והשלים את רישום הזכויות על שמו בטאבו.

חובת רישום הערת אזהרה – הלכת גנז

בפסק הדין בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, קבע בית המשפט העליון כי:

• על הקונה הראשון מוטלת חובה לרשום הערת אזהרה תוך זמן סביר.

• הימנעות מרישום הערת אזהרה מהווה הפרת חובת תום הלב כלפי קונים מאוחרים.

באותו מקרה:

• הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנה.

• הקונה השני רשם הערת אזהרה.

• נקבע כי זכות הקונה השני גוברת.

התוצאה:

• הקונה השני קיבל את הנכס.

• הקונה הראשון קיבל פיצויים בלבד.

מקרים נוספים בהם ניתן לרשום הערת אזהרה

חוק המקרקעין מאפשר רישום הערת אזהרה גם במקרים הבאים:

1. צורך בהסכמת צד שלישי

כאשר ביצוע עסקה מחייב הסכמת צד שלישי מכוח:

• חוק

• צו בית משפט

• התחייבות בכתב
  הרישום יתבצע לבקשת אותו צד שלישי.

2. הגבלת כשרות משפטית

במקרים של הגבלת כשרות של בעל הזכות במקרקעין:

• על פי צו בית משפט

• או תעודה ציבורית
  הרישום ייעשה לבקשת גורם מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה.

3. רישום מכוח צו שיפוטי

כאשר מתנהל הליך משפטי הנוגע לזכות במקרקעין, רשאי בית המשפט להורות על רישום הערת אזהרה.

הפרוצדורה לרישום הערת אזהרה

לצורך רישום הערת אזהרה בטאבו יש להגיש:

מסמכים נדרשים:

• טופס בקשה לרישום הערת אזהרה
  חתום ומאומת ע"י עורך דין או רשם מקרקעין

• הסכם או ייפוי כוח בלתי חוזר הכולל התחייבות לעסקה

• אישור תשלום אגרה

מסמכים נוספים לפי הצורך:

• אישור בית משפט – כאשר צד לעסקה אינו כשיר משפטית

• מסמכי תאגיד – במקרה של חברה:

  • תעודת רישום

  • פרוטוקול דירקטוריון

  • אישור עו"ד או רו"ח

סיכום

רישום הערת אזהרה הוא שלב קריטי בכל עסקת מקרקעין:

• הוא מגן על זכויות הקונה

• מונע עסקאות נוגדות

• מהווה תנאי מרכזי להוכחת תום לב

אף שכל אדם רשאי לבצע את הרישום בעצמו, טעויות ברישום עלולות לעלות ביוקר – ולכן מומלץ לבצע את ההליך בליווי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.