רכישת דירת מגורים ונטילת משכנתא – מבוא

כפי שידוע לכולנו, רכישת דירה למגורים הינה ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של האדם הפרטי, אם לא החשובה שבהן.

על מנת לבצע עסקה זו בתבונה, יש לקחת בחשבון היבטים שונים, לרבות:

• היבטים משפטיים

• היבטי מיסוי

• היבטים כלכליים ופיננסיים

כל זאת במיוחד נוכח יוקר מחירי הדיור בישראל, ההולכים ומאמירים ללא הרף.

כתוצאה מכך, חלק ניכר מהעסקאות לרכישת דירת מגורים בארץ אינן יכולות להתבצע ללא ההליך המכונה נטילת משכנתא.

מהי משכנתא?

נטילת משכנתא הינה הליך של קבלת הלוואה מהבנק לצורך רכישת נכס מקרקעין, תוך משכון הזכויות בנכס לטובת הבנק, כבטוחה לפרעון ההלוואה.

מאחר שמשכון זכויות בנכס מקרקעין מכונה משכנתא, זכה הליך זה לכינוי נטילת משכנתא.

המשכנתא מורכבת עקרונית מ:

• קרן – סכום ההלוואה

• ריבית – תוספת על הקרן

סכום הקרן יכול להיות:

• צמוד לגורם כלשהו

• או לא צמוד כלל

כאשר סכום הקרן אינו צמוד, תוספת הריבית תהיה בדרך כלל גבוהה יותר, על מנת לפצות את הבנק על העדר ההצמדה.

חשיבות התכנון המוקדם בנטילת משכנתא

גם בעניין נטילת משכנתא יש להקדים מחשבה למעשה, ולבחור בתבונה את מסלול המשכנתא המתאים לכם, במיוחד לאור העובדה שמדובר לרוב בהלוואה ארוכת טווח, אשר עשויה להגיע אף ל־30 שנה.

לשם כך יש לקחת בחשבון, בין היתר:

• סכום ההון העצמי העומד לרשותכם

• סכום ההלוואה שתידרשו ליטול מהבנק

• גובה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך השנים

• מספר המשכורות במשק הבית (אחת או שתיים)

כמו כן, יש להביא בחשבון הוצאות עתידיות אפשריות, כגון:

• הרחבת המשפחה

• הצטרפות ילדים נוספים

• הוצאות שוטפות עתידיות

בחינת הצעות מהבנקים וייעוץ מקצועי

לאחר ביצוע התכנון הראשוני, מומלץ לבצע סקר שוק בין הבנקים השונים למשכנתאות, ולבחון את מסלולי המשכנתא המוצעים על ידם.

במידת האפשר, רצוי גם:

• לנהל משא ומתן מול הבנקים

• לשפר את תנאי ההצעה

בנוסף, מומלץ להתייעץ עם:

• עורך דין

• ו/או יועץ משכנתאות

אשר בקיאים במצב השוק העדכני, ויכולים להתאים עבורכם את המסלול הנוח והמתאים ביותר.

קבלת הצעת משכנתא ופתיחת תיק בבנק

לכל בנק מסלולים משלו, והצעת המשכנתא מותאמת בין היתר ל:

• סכום ההון העצמי

• סכום ההלוואה המבוקש

• גובה ההחזר החודשי האפשרי

לשם קבלת הצעה מהבנק, תידרשו להציג מסמכים שונים, כגון:

• תלושי שכר

• תדפיסי חשבון בנק

• העתק הסכם הרכישה

• נסח טאבו

הצעות אלו אינן מחייבות אתכם. עם זאת, אם בחרתם בהצעה מסוימת:

• ייפתח לכם תיק משכנתא בבנק

• תידרשו לשלם עמלת פתיחת תיק, בשיעור של כ־0.25% מסכום המשכנתא

לאחר מכן תידרשו:

• לחתום על מסמכי ההלוואה

• להמציא לבנק את הבטחונות והמסמכים הנדרשים

בחירת מסלול המשכנתא

עקרונות כלליים

בעת בחירת מסלול משכנתא, חשוב לזכור כי:

• אין מסלול אחד שהוא "הטוב ביותר"

• לכל מסלול יתרונות וחסרונות

יתרה מכך, תנאי המשק משתנים עם הזמן, ומסלול שהיה משתלם בעבר עלול להפוך לפחות מתאים בעתיד – ולהיפך.

בנוסף, יש לקחת בחשבון:

• את המחיר של ודאות ושקט נפשי

• את ההעדפה האישית להימנעות מסיכון

מי שמעדיף החזר חודשי קבוע וידוע מראש, יבחר לרוב במסלול שאינו צמוד ובריבית קבועה, אך ישלם ריבית גבוהה יותר.

כמו כן, יש לבחון האם:

• פרעון מוקדם

• או מחזור המשכנתא

יהיו כרוכים בתשלום עמלת היוון / פרעון מוקדם.

פרמטרים עיקריים להבחנה בין מסלולי משכנתא

מסלולי המשכנתא נבדלים זה מזה על פי מספר פרמטרים עיקריים:

• סוג הריבית – קבועה או משתנה (חודשית, שנתית, כל 5 שנים וכד')

• סוג ההצמדה – לא צמודה, מדד, פריים, ליבור, מט"ח ועוד

• משך ההלוואה – לרוב בין 5 ל־30 שנה

• לוח הסילוקין – שפיצר, בוליט, קרן שווה

• נקודות יציאה – מועדים לפרעון ללא קנס

מסלולי משכנתא נפוצים

משכנתא בריבית קבועה – צמודה למדד

• יתרון: ודאות בגובה הריבית, רווח אם הריבית במשק נמוכה

• חסרון: הפסד כאשר הריבית במשק יורדת

• עמלת פרעון מוקדם: יש

משכנתא בריבית קבועה – לא צמודה למדד

• יתרון: החזר חודשי קבוע וידוע מראש

• חסרון: ריבית גבוהה מאוד

• עמלת פרעון מוקדם: יש

משכנתא בריבית משתנה – צמודה למדד

• יתרון: אפשרות לירידת ריבית בעתיד

• חסרון: סיכון לעליית ריבית

• עמלת פרעון מוקדם: אין

משכנתא בריבית הפריים – לא צמודה למדד

• יתרון: הקרן אינה צמודה

• חסרון: חשיפה לעליית ריבית

• עמלת פרעון מוקדם: אין

משכנתא צמודה למט"ח

(דולר, יורו, פרנק שוויצרי, ין יפני)

• יתרון: מתאים לבעלי הכנסות במט"ח

• חסרון: חשיפה לשינויים בשערי מטבע

• עמלת פרעון מוקדם: אין

מסלולים מיוחדים נוספים

• משכנתא צמודה למק"מ – ריבית קבועה לשנה, ולאחר מכן משתנה

• משכנתא במסלול גרייס – החזר התחלתי נמוך שגדל בהמשך

• משכנתא במסלול בלון – תשלום הקרן והריבית בסוף התקופה

תמהיל מסלולים במשכנתא

לעיתים ניתן ואף מומלץ ליטול משכנתא המורכבת מתמהיל של מספר מסלולים שונים, וזאת על מנת:

• לפזר סיכונים

• להתאים את ההחזרים ליכולת הכלכלית

• לשלב בין ודאות לגמישות