מה הם ליקויי בנייה?

גילית סדקים בקירות הדירה החדשה?
ארונות המטבח אינם מאוזנים והשיש פגום?
יש נזילות מים בתוך הבית או בצנרת החיצונית?

אם ענית בחיוב על אחת מהשאלות הללו, ייתכן שמדובר בליקויי בנייה, המצריכים התייחסות מקצועית ותיקון על ידי הקבלן שבנה את הנכס.

ליקויי בנייה הם ליקויים הנדסיים או ביצועיים בתהליך הבנייה, אשר פוגעים:

• בתוצר הסופי

• באיכות החיים של הדיירים

• ולעיתים גם בבטיחות המבנה

---

מדוע ליקויי בנייה נפוצים כל כך?

בניית מבנה היא פרויקט מורכב המערב גורמים רבים:

• תכנון אדריכלי והנדסי

• ספקי חומרים

• קבלני ביצוע

• קבלני משנה

כאשר מעורבים כל כך הרבה גורמים – קיים גם מרחב רחב לטעויות.

ליקויים מתגלים לרוב לאחר רכישת דירה חדשה, אך בהחלט ייתכן שיתגלו גם:

• בדירות יד שנייה

• בבתים ישנים

• או חודשים ואף שנים לאחר הכניסה לנכס

---

ליקויים גלויים וליקויים סמויים

לא כל ליקויי הבנייה נגלים לעין:

• ליקויים גלויים
  כמו: ריצוף עקום, חיפויים פגומים, מעקות לקויים

• ליקויים סמויים
  כמו: תשתיות מים, ביוב, חשמל, איטום לקוי וחדירות רטיבות

לעיתים הנזק הוא איטי ומצטבר, ולכן לא די בבדיקה שטחית או בהסתמכות על דברי המוכר, שלעיתים אינו מודע לליקויים בעצמו.

---

אחריות הקבלן לפי הדין

באופן עקרוני, האחריות לטיפול בליקויי בנייה חלה על הקבלן שבנה את הנכס.

עם זאת, במקרים רבים:

• מתגלעת מחלוקת בין בעלי הדירה לקבלן

• והעניין מגיע להליך משפטי

• שבו בית המשפט קובע את היקף האחריות ואת אופן הטיפול בליקויים

---

כיצד מאתרים ליקויי בנייה?

מגוון הליקויים האפשריים רחב מאוד, ולא כולם ניתנים לזיהוי בעין בלתי מקצועית.

לכן חשוב:

• לשלב מהנדס בניין

• ובעלי מקצוע מומחים

• בעלי ציוד ייעודי לאיתור ליקויים

משרדו של עו״ד יואב קומבליס עובד בשיתוף פעולה עם:

• מהנדסים

• שמאים

• וחברות בדק בית

המספקים בדיקות מקיפות על בסיס רשימת ליקויים מקצועית ומלאה.

---

בדק בית – פעולה מונעת חשובה

בדיקה מקצועית של הנכס במעמד הרכישה (בדק בית):

• עשויה לחסוך מחלוקות עתידיות

• מאפשרת גילוי מוקדם של ליקויים

עם זאת, גם אם בדיקה כזו לא בוצעה:

• האחריות לליקויי בנייה מוטלת ברוב המקרים על הקבלן

---

זהירות מחתימה על כתבי ויתור

יש להימנע מלחתום על:

• מסמכי ויתור

• או מסמכי מניעה

• המגבילים את הזכות לתבוע את הקבלן בעתיד

מסמכים כאלה מוצגים לעיתים במעמד מסירת הדירה, אך חשוב לזכור:

• ליקויים רבים מתגלים רק בהמשך הזמן

---

גילית ליקויים בנכס – מה עושים עכשיו?

שלב ראשון: ייעוץ משפטי

מומלץ לפנות לעורך הדין שייצג אותך ברכישת הדירה או לבית, לקבלת הנחיות מדויקות.

שלב שני: בדיקה מקצועית

בהתאם להנחיית עורך הדין, יש להזמין:

• מהנדס

• או חברת בדק בית

לביצוע בדיקה מקיפה של הנכס.

שלב שלישי: פנייה לקבלן

במידה ונמצאו ליקויים:

• יש להעביר את חוות הדעת לקבלן

• ולדרוש תיקון הליקויים בתוך זמן סביר

• בהתאם לחוק ולתקופות האחריות

שלב רביעי: תביעה (אם נדרש)

אם הקבלן אינו מבצע את התיקונים:

• קיימת עילה לתביעה משפטית

• לתיקון הליקויים או לפיצוי כספי בגין עלות תיקונם

⚠️ חשוב לדעת:
אם תבחרו לתקן את הליקויים בעצמכם באמצעות קבלן אחר – האחריות עוברת אליו, והקבלן המקורי עשוי להשתחרר מאחריותו.

---

תקופות אחריות לפי חוק מכר (דירות), תש״ן–1990

על פי החוק:

• חובת הוכחת הליקויים מוטלת על הרוכש

• האחריות לליקויים מוטלת על הקבלן

תקופות האחריות השונות:

• שנה אחת – התאמות שאינן יסודיות

• שנתיים – צנרת, מרזבים, מערכות הסקה

• שלוש שנים –

  • חדירות רטיבות בקירות ובמקלט

  • מכונות, מנועים, דודים

  • קילוף חיפויים בחדרי מדרגות

  • שקיעת מרצפות בקומת קרקע ובחנויות

  • מדרכות ושבילים בשטח הבניין

• חמש שנים – סדקים בקירות ובתקרות

• שבע שנים – קילופים מהותיים בחיפויים החיצוניים

⚠️ ליקוי מהותי הפוגע ביכולת המגורים או מסכן את הדיירים – אינו מתיישן.

---

סיכום – למה חשוב ליווי משפטי?

כאשר מתגלים ליקויי בנייה:

• יש לפעול במהירות

• לפעול לפי החוק

• ולנהל את ההליך בצורה מסודרת

ליווי של עורך דין מנוסה:

• חוסך זמן

• חוסך כסף

• ומגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה מול הקבלן