תביעות משפטיות במקרקעין – סקירה כללית

תביעות משפטיות במקרקעין עוסקות, מטבען, בסוגיות הקשורות לנכסי מקרקעין שבבעלות או בהחזקה של אדם, לרבות מקרים של שכירות, חכירה וזכויות קנייניות שונות.

כבר בשלב זה חשוב להדגיש:
מדובר בתביעות מורכבות ביותר, והסיכוי לנהל תביעה בתחום זה ללא ייצוג משפטי מקצועי ולהגיע לתוצאה הרצויה – נמוך ביותר.

לעורך הדין יואב קומבליס ניסיון של למעלה מ־18 שנים בייצוג צדדים בתביעות מקרקעין, לרבות ניהול הליכים מורכבים והישגים משפטיים רבים.

אבחון מקדים לפני הגשת תביעה

לפני פתיחה בהליך משפטי, יש להגדיר ולאבחן באופן מדויק את מאפייני התביעה, בין היתר לצורך:

• קביעת תקופת ההתיישנות

• קביעת הסמכות העניינית (שלום / מחוזי)

• קביעת הסמכות המקומית

אבחון שגוי עלול להביא לדחיית התביעה על הסף.

תקופת ההתיישנות בתביעות מקרקעין

בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח–1958:

• תביעה שאינה במקרקעין – 7 שנים

• תביעה במקרקעין שאינם מוסדרים (לא רשומים בטאבו) – 15 שנים

• תביעה במקרקעין מוסדרים (רשומים בטאבו) – 25 שנים

הסמכות העניינית – שלום או מחוזי?

החוק מבחין בין תביעות שבסמכות בית משפט השלום לבין אלו שבסמכות בית המשפט המחוזי
(סעיף 51(א)(3) וסעיף 40(1) לחוק בתי המשפט).

סוגי תביעות מקרקעין – תחומי התמחות המשרד

רשימה חלקית של תביעות בהן מתמחה משרדנו:

• תביעות נגד קבלני בניין

• תביעות נגד יזמי נדל"ן

• תביעות נגד שכנים

• תביעות נגד אגודות שיתופיות

• תביעות בגין הפקעת קרקעות

• תביעות נגד מנהל מקרקעי ישראל

• הפרת הסכמי מכר מקרקעין

• הפרת חוזי מקרקעין

• ועוד

תביעות שבסמכות בית משפט השלום

מדובר בעיקר בתביעות שעניינן חזקה ושימוש במקרקעין, כגון:

• תביעה לפינוי וסילוק יד

• תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר זהות בעל הזכות להחזיק בנכס

• תביעות בגין שימוש במקרקעין:

  • מטרד ליחיד (סעיף 44 לפקודת הנזיקין)

• חלוקת מקרקעין:

  • פירוק שיתוף

  • תביעות להסדרי שימוש משותפים

חשוב:
הסמכות אינה נקבעת לפי שווי הנכס – אלא לפי סוג התביעה.

תביעות שבסמכות בית המשפט המחוזי

אלו הן התביעות השיוריות שאינן בסמכות בית משפט השלום, ובכלל זה:

• תביעות לבעלות במקרקעין

• חכירה לדורות

• אכיפה / ביטול / תוקף של הסכם מקרקעין

• מחיקת הערת אזהרה

• הטלת עיקולים על מקרקעין

• זכות עיכבון בנכס מקרקעין

שינוי הלכה – סמכות בשימוש במקרקעין

עד שנת 2013 חלה "הלכת שמש", שלפיה בית משפט השלום מוסמך לדון רק בתביעות שמטרתן שמירה על גוף הנכס.

בפסק הדין רע"א 3749/12 בר עוז נ' סטר, קבע בית המשפט העליון:

• בית משפט השלום מוסמך לדון בכל תביעה הנוגעת לשימוש במקרקעין

• גם אם הסעד המבוקש אינו שומר על שלמות הנכס (למשל: צו הריסה)

הבחנה בין מקרקעין מוסדרים ולא מוסדרים

כאשר מדובר בזכויות במקרקעין שאינם רשומים בטאבו:

• ההתייחסות אל הזכויות היא כאל זכויות במטלטלין

• הסמכות תיקבע לפי שווי הנכס:

  • עד 2,500,000 ₪ – בית משפט השלום

  • מעל סכום זה – בית המשפט המחוזי

הסמכות המקומית בתביעות מקרקעין

בהתאם לתקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי:

• תביעה במקרקעין תוגש אך ורק לבית המשפט שבתחום שיפוטו מצוי הנכס

להבדיל מתביעות שאינן מקרקעין, בהן ניתן לבחור בין מספר חלופות (מקום מגורי הנתבע, מקום ההתחייבות, מקום המעשה וכד').

אופן הגשת תביעה במקרקעין

לשם הגשת תביעה יש:

• להגיש כתב תביעה מנוסח כדין

• לוודא סמכות עניינית ומקומית

• לפעול בתוך תקופת ההתיישנות

• לצרף:

  • טופס פתיחת הליך

  • אישור תשלום אגרה

  • ייפוי כוח (אם מיוצג ע"י עו"ד)

סיכום

הגשת תביעה במקרקעין היא הליך משפטי מורכב, טכני ורגיש, המחייב ניסיון, ידע והתנהלות מדויקת מול בתי המשפט.

לפיכך, מומלץ ואף חיוני להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, אשר ידע להוביל את ההליך בצורה נכונה ולמקסם את סיכויי ההצלחה.