מהי זיקת הנאה?

זיקת הנאה הינה אחת מחמש הזכויות המרכזיות במקרקעין.

הזכות מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כך:
"זיקת הנאה הינה שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמה זכות להחזיק בהם".

במילים פשוטות:

• זיקת הנאה מקנה זכות להנות ממקרקעין באופן מסוים.

• הזכות אינה כוללת החזקה פיזית במקרקעין.

• המקרקעין שעליהם חלה זיקת ההנאה נקראים מקרקעין כפופים.

למי יכולה להינתן זיקת הנאה?

בהתאם לסעיף 92 לחוק המקרקעין, זיקת הנאה יכולה להינתן לטובת:

• אדם מסוים.

• סוג בני אדם (לדוגמה: מתפללים של בית כנסת מסוים או עובדי מפעל מסוים).

• הציבור בכללותו.

• מקרקעין מסוימים – הנקראים מקרקעין זכאים.

דוגמאות נפוצות לזיקת הנאה

• זכות מעבר – הדוגמה השכיחה ביותר.

• שביל מעבר לטובת הציבור כולו.

• דרך מעבר לטובת בעל מקרקעין מסוים – מקרקעין המוקפים וכלואים בחלקות של בעלי קרקע אחרים.

• זכות מעבר בבית משותף:

  • לגג.

  • לארונות חשמל.

• זכות מעבר לטובת גופים ציבוריים ותשתיות:

  • רשות מקומית – לצורך הנחת קווי ביוב.

  • חברות תשתיות (כגון חברת החשמל) – לצורך הנחת קווי חשמל.

סוגי התכנים של זיקת הנאה

סעיף 93 לחוק המקרקעין קובע ארבעה סוגי תכנים:

• זכות לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים
  לדוגמה: בעל זיקה הזכאי לחנות מדי פעם בשטח השייך לאחר.

• חובה להימנע מעשיית פעולה מסוימת במקרקעין הכפופים
  לדוגמה: התחייבות שלא לנטוע עצים בעלי שורשים עמוקים העלולים לפגוע בצינורות תשתית.

• חובה לבצע פעולה מסוימת במקרקעין הכפופים
  לדוגמה: תחזוקת גדר המפרידה בין שני שטחים סמוכים.

• איסור למנוע ביצוע פעולה במקרקעין הזכאים
  לדוגמה: התחייבות שלא למנוע הנאה מזרימת מי נחל העוברים גם במקרקעין סמוכים.

העברה ומשך זיקת הנאה

זיקת הנאה שניתנה לטובת אדם או סוג בני אדם:

• ניתנת להעברה רק בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים.

• אלא אם הוסכם אחרת בתנאי הזיקה (סעיף 95 לחוק).

משך זיקת ההנאה:

• זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת.

• אלא אם נקבעה לה תקופה מסוימת בתנאי הזיקה (סעיף 96 לחוק).

דרכים ליצירת זיקת הנאה במקרקעין

יצירת זיקת הנאה באמצעות הסכם

• באמצעות כריתת הסכם בכתב.

• בדומה לכל חוזה אחר במקרקעין.

יצירת זיקת הנאה מכוח שימוש ממושך

• שימוש רצוף במקרקעין במשך 30 שנים.

• ניתן לדרוש רישום של הזיקה (סעיף 94(א)).

תנאים נדרשים:

• השימוש חייב להיות גלוי.

• או עוין לזכות הבעלות של בעל המקרקעין הכפופים.

אם בעל המקרקעין לא ידע ולא היה עליו לדעת על השימוש:

• לא ניתן לטעון לויתור על זכויותיו.

התנגדות ליצירת זיקת הנאה מכוח שנים

• בעל המקרקעין הכפופים רשאי להתנגד ליצירת הזיקה.

• ההתנגדות נעשית באמצעות הודעה בכתב:

  • למי שנהנה מהמקרקעין.

  • או לציבור בכללותו.

יש להגיש את ההתנגדות:

• בתוך תקופת 30 השנים.

• ולא לאחר סיומה (סעיף 94(ב)).

הגבלה במקרקעי ציבור

לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעי ציבור.

מקרקעי ציבור כוללים:

• מקרקעי ישראל כהגדרתם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל.

• מקרקעין של רשות מקומית.

• מקרקעין של תאגיד שהוקם מכוח חיקוק.

ההסדרה מופיעה בסעיפים 107 ו-113(ג) לחוק המקרקעין.

ביטול או שינוי זיקת הנאה במקרקעין

בהתאם לסעיף 96 לחוק המקרקעין:

• בית המשפט רשאי לבטל זיקת הנאה.

• או לשנות את תנאיה.

הבקשה יכולה להיות מוגשת על ידי:

• צד מעוניין.

• היועץ המשפטי לממשלה.

העילות לביטול או שינוי:

• אי הפעלת הזיקה.

• שינוי בנסיבות השימוש.

• שינוי במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים.

בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים:

• למי שנגרם לו נזק עקב הביטול או השינוי.

פסיקה מרכזית – ע״א 1769/04

אירית אורן נגד רן כהן ואח׳ – בית המשפט העליון

המשיבים השתמשו במקרקעי המערערים לצורך מעבר לניהול משק חקלאי.
השימוש נמשך במשך שנים והקים זיקת הנאה מכוח שנים.

בהמשך:

• המשיבים הרסו את המשק החקלאי.

• בנו בתים פרטיים.

• ביקשו להמשיך להשתמש במעבר.

המערערים ביקשו לבטל את זיקת ההנאה.

קביעות בית המשפט:

• שינוי נסיבות מתקיים כאשר:

  • זיקת ההנאה אינה משרתת עוד את המטרה לשמה ניתנה.

  • לא צומחת ממנה עוד תועלת למקרקעין הזכאים.

• שינוי נסיבות יכול להיות:

  • אובייקטיבי – שינוי תכנוני או פיזי במקרקעין.

  • סובייקטיבי – רצון בעל הקרקע לבצע שינוי בשימוש.

שיקולים שנבחנו:

• האם זיקת ההנאה מסכלת פיתוח של המקרקעין הכפופים.

• האם היא פוגעת בכדאיות הכלכלית שלהם.

• האם ביטולה יגרום להפסד תועלת גבוה מהרווח הצפוי.

• האם נגרם נזק המצדיק פסיקת פיצויים.

מסקנת בית המשפט:

• זיקת ההנאה ניתנה לצורך ניהול משק חקלאי.

• משהמשק נהרס לצמיתות – המטרה חדלה להתקיים.

• המשך קיום הזיקה פגע באורח חיי המערערים.

• למשיבים עמדו דרכי גישה חלופיות.

לפיכך, זיקת ההנאה בוטלה – ללא פסיקת פיצוי.