מס שבח מקרקעין – מבוא וחשיבות הנושא

אם אתם עומדים לפני עסקה במקרקעין, חשוב להבין כבר בשלב הראשון כי בכל הנוגע למס שבח מקרקעין – שאלת חבות המס ושיעור המס מהווה לא פעם את לשון המאזניים ההופכת עסקת מקרקעין למשתלמת או לכזו שאינה משתלמת.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מקרה פרטי של מס רווח הון.
מס זה מוטל על רווח ההון (השבח) שנצבר לאדם כתוצאה ממכירת:

• מקרקעין

• מניות באיגוד מקרקעין

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

לפיכך, מתקיימים שני מבחנים מצטברים:

• בוצעה מכירה

• נוצרה השבחה בנכס שנמכר

הרציונל להטלת מס שבח

הרציונל העומד בבסיס מיסוי זה הוא הגדרתו כרווח הון.
בעל הזכות במקרקעין נחשב לבעל הון, ובעת העברת הזכות הוא מעביר הון ומפיק רווח.

הרווח הנוצר עקב ההעברה הוא הוא השבח, ועל רווח זה מוטל המס.

חשוב להדגיש:

• אם הנכס נמכר בהפסד – לא קמה חבות במס שבח

• המס מוטל רק על השבח, ולא על שווי הנכס כולו

חישוב השבח – נתונים נדרשים

על מנת לחשב את השבח, יש צורך בנתונים הבאים:

• שווי המכירה

• מועד המכירה

• שווי הרכישה

• מועד הרכישה

• הוצאות המותרות בניכוי

• פחת

בנוסף, קיימת מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס, המחייבת ייעוץ עם איש מקצוע הבקיא בתחום המקרקעין.

הוצאות המותרות בניכוי לצורך חישוב השבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי לצורך קביעת השבח, ניתן להכיר בהוצאות שהוצאו לצורך רכישת הזכות או מכירתה, מעבר לשווי הרכישה עצמו, ובלבד שאין מדובר בהוצאות המותרות בניכוי שוטף במס הכנסה.

לדוגמה, הוצאות כגון:

• שכר טרחת עורך דין

• דמי תיווך

• שמאות מקרקעין

• הוצאות מימון

• היטל השבחה

יוכרו כהוצאות ויתווספו לשווי הרכישה, ובכך יקטינו את השבח ואת חבות המס.

שווי ומועד המכירה לעומת שווי ומועד הרכישה

שווי ומועד המכירה

• יום המכירה: יום חתימת חוזה המכר

• שווי המכירה: סכום התמורה שנקבע בהסכם

שווי ומועד הרכישה

בחישוב שווי ומועד הרכישה נלקחים בחשבון:

• מועד רכישת המקרקעין

• סכום הרכישה

• הצמדה למדד

• התאמה למטבע עדכני

מועד רכישה מיוחד – ירושה

ישנם מקרים בהם מועד קבלת הזכות בנכס אינו נחשב למועד הרכישה לצורך מס שבח.

כך למשל:

• כאשר הנכס התקבל בירושה הפטורה ממס

במקרים אלה:

• מועד הרכישה מתגלגל לאחור

• נקבע לפי מועד רכישת הנכס על ידי המוריש

בדרך זו נשמר עקרון רציפות המס.

קביעת שיעור מס השבח

מנהל המקרקעין בישראל, שלו לשכות בכל רחבי הארץ, אחראי על הסדרת הזכויות במקרקעין.

בעת ביצוע עסקת מקרקעין:

• עורך הדין מטפל בהתנהלות מול הרשויות

• לרבות רשויות המס ולשכות רישום המקרקעין

המוכר מחויב:

• להגיש הצהרה ודיווח על העסקה

• להגיש חישובי מס לצורך קביעת השומה

מועדי תשלום ודיווח מס שבח

• מס השבח יש לשלם תוך 60 ימים מיום המכירה

• קיימים סעיפים בחוק המאפשרים דחיית תשלום בנסיבות מסוימות

חשוב לדעת:

• אי תשלום

• דיווח שגוי

• או דיווח כוזב

מהווים עבירה פלילית.

שיעור מס השבח לאורך השנים

שיעור מס השבח עבר שינויים משמעותיים במהלך השנים, כאשר השינוי המרכזי התרחש בשנת 2001.

• בעבר: המס היה מקביל לשיעור המס השולי (עד 45%)

• כיום: שיעור מס השבח עומד על כ־20%

פטורים והקלות במס שבח

חוק מיסוי מקרקעין כולל:

• פטורים שונים

• אפשרויות רבות להקלות

הפטור הידוע ביותר הוא:

• פטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל־4 שנים

חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות מקרקעין

עסקת מכר מקרקעין הינה עסקה מורכבת, הכוללת:

• חוזים וזכויות

• אישורים ומסמכים

• חישובי מס מורכבים

לפיכך, יש צורך להיעזר בעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.

עורך הדין יוודא:

• תכנון מס נכון

• בחינת הפטורים הקיימים

• התאמת השימוש בפטור לנסיבות העסקה

הצורך לדייק בחישוב מס השבח, באופן התשלום ובעיתויו, מעמיק עוד יותר את מורכבות התהליך.

סיכום – תכנון נכון חוסך כסף

רק עורך דין מנוסה יוכל:

• להבטיח שהעסקה תתבצע ללא סיכונים מול רשויות המס

• למנוע תשלומים מיותרים

• ולחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעסקאות מקרקעין