מהו חוזה – הגדרה כללית

המונח חוזה איננו מוגדר בצורה מפורשת בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973. יחד עם זאת, מקובל להגדיר חוזה כביטוי למפגש רצונות בין צדדים, המעוניינים להתקשר ביניהם באופן היוצר חיוב הניתן לאכיפה משפטית.

כריתת חוזה – הצעה וקיבול

חוזה נכרת באמצעות הצעה וקיבול כדין:

הצעה כדין

הצעה כדין הינה פנייה של אדם לחברו, אשר:

• מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר בחוזה

• הינה מסוימת ומפורטת דיה

• כוללת את התנאים המהותיים והחיוניים של העסקה

• מאפשרת את כריתת החוזה באמצעות קיבול

קיבול כדין

קיבול הינו הודעה המעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בהסכם, בהתאם להצעה שנמסרה לו.

חוזה בהקשר של עסקאות מקרקעין

כאשר מדובר בחוזה הקשור לעסקאות מקרקעין, יש לזכור כי:

• עסקה במקרקעין מוגדרת כהקניית זכות במקרקעין

• למעט הקניה באמצעות הורשה על פי צוואה

• כך קובע סעיף 6 לחוק המקרקעין

גמר עסקה במקרקעין

גמר עסקה במקרקעין מתבצע אך ורק באמצעות רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום:

• רואים אותה כהתחייבות בלבד לעשות עסקה

• כך קובע סעיף 7 לחוק המקרקעין

לפיכך, חוזה מקרקעין הינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

סוגי חוזי מקרקעין נפוצים

חוזי המקרקעין הנפוצים ביותר הם:

• חוזים למכירת דירות ובתים פרטיים

• חוזים להשכרת נכסי מקרקעין

דרישת הכתב במקרקעין

הכלל הכללי

ככלל, חוזה איננו חייב להיות בכתב כדי שייכנס לתוקף, והוא יכול להיכרת גם בעל פה.

החריג – חוזי מקרקעין

ביחס לחוזי מקרקעין קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

דרישת הכתב:

• מבטאת את חשיבות העסקה

• נועדה להבטיח רצינות וגמירת דעת

• נובעת מהיותה של עסקת מקרקעין אחת העסקאות היקרות והמשמעותיות בחייו של אדם

לפיכך, המחוקק קבע כי התחייבות לעסקת מקרקעין חייבת להיות בכתב, ואין די בהסכם בעל פה.

דרישת כתב – דרישה מהותית ולא ראייתית בלבד

בית המשפט העליון קבע בשורה ארוכה של פסקי דין כי דרישת הכתב בחוזי מקרקעין:

• איננה דרישה ראייתית בלבד

• אלא דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית

• אשר בלעדיה אין חוזה מחייב ובר־אכיפה

בהעדר מסמך בכתב – אין חוזה מקרקעין תקף, כפי שנקבע בע"א 726/71 גרוסמן נ' מנהלי עזבון בידרמן.

הגישה הפורמליסטית בפסיקה – בעבר

בעבר שררה בפסיקה גישה נוקשה, לפיה על המסמך בכתב לכלול את כל התנאים המהותיים של העסקה, ובכלל זה:

• שמות הצדדים

• פרטי הנכס

• מהות העסקה

• מחיר

• זמני תשלום

• הוצאות ומיסים

גישה זו נקבעה בין היתר בע"א 169/74 הווארד נ' עזני ובע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן.

מגמת ריכוך דרישת הכתב בפסיקה

עם השנים חלה בפסיקה מגמת ריכוך, במטרה למנוע שימוש לרעה בדרישת הכתב כאמצעי התחמקות מחוזה.

נקבע כי:

• די בכך שהמסמך בכתב יכלול את הפרטים הבסיסיים של העסקה ותחומיה

• ניתן להשלים פרטים חסרים:

  • על פי דין

  • על פי נוהג

  • או אף על פי הסכמות בעל פה

כך נקבע, בין היתר, בע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז נ' מקסימה ובע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות.

השלמת פרטים והיעדר חתימה

הפסיקה הכירה גם במצבים בהם:

• היעדר חתימת הצדדים אינו שולל בהכרח את קיום החוזה

• ובלבד שקיימת גמירת דעת ברורה

כך נקבע בע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת.

חריגים קיצוניים – חוזה ללא כתב כלל

בפסק דין חריג (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא), קבע בית המשפט העליון כי:

• במקרים יוצאי דופן

• בהם זעקת ההגינות ועקרון תום הלב מחייבים זאת

• ניתן להכיר בהתחייבות לעסקת מקרקעין גם ללא מסמך בכתב כלל

חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות מקרקעין

אין חולק כי חוזה מקרקעין הינו:

• אחת הפעולות המשפטיות המורכבות והיקרות ביותר

• בעל השלכות כלכליות, משפטיות ומשפחתיות משמעותיות

לאור זאת, מומלץ ואף הכרחי:

• להיעזר בעורך דין מקרקעין מיומן ובעל ניסיון

• לצורך ניסוח החוזה

• ניהול משא ומתן

• והבטחת זכויות הצדדים לאורך כל שלבי העסקה

ליווי משפטי מקצועי

משרדו של עו"ד יואב קומבליס מעמיד לרשות לקוחותיו ניסיון משפטי רב שנים בתחום המקרקעין, ומעניק ליווי מקצועי ומקיף בכל הנוגע לניסוח חוזים וניהול משא ומתן בעסקאות מקרקעין.