ירידת ערך במקרקעין – מהי ומתי קיימת זכאות לפיצוי

מהי ירידת ערך נכס מקרקעין

ירידת ערך נכס מקרקעין הינה שינוי בשווי הקרקע או המבנה ביחס למצבם הקודם או למצב שהיה אמור להתקיים.
ברוב המקרים מי שנפגע מירידת הערך הם בעלי המקרקעין, כאשר אין בידיהם יכולת ממשית למנוע את הפגיעה.

לאורך השנים טיפל משרדנו במאות תביעות שהוגשו בשם בעלי מקרקעין שנפגעו מירידת ערך משמעותית של נכסיהם. מדובר לרוב בתביעות מורכבות, הדורשות מומחיות משפטית ושמאית, ולעיתים נמשכות זמן רב.

במקרה של חשש לפגיעה בערך נכס מקרקעין – מומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני מוקדם ככל האפשר.

סוגי ירידת ערך מקרקעין

הסוגים העיקריים

בפועל קיימים שני סוגים מרכזיים של ירידת ערך במקרקעין:

• ירידת ערך עקב אישור תוכנית פוגעת

• ירידת ערך עקב ליקויי בנייה

ירידת ערך עקב אישור תוכנית פוגעת

הזכאות לפיצוי לפי חוק התכנון והבנייה

בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כל בעל זכות במקרקעין שנפגע מאישור תוכנית (תב"ע), שלא בדרך של הפקעה, זכאי להגיש תביעת פיצויים לוועדה המקומית.

• את התביעה יש להגיש בתוך 3 שנים ממועד כניסת התוכנית לתוקף

• הזכאות כפופה לכך שלא מדובר בפגיעה המוחרגת לפי סעיף 200 לחוק

דוגמאות לפגיעה תכנונית

ירידת ערך יכולה להיגרם, בין היתר, כתוצאה מ:

• שינוי ייעוד מקרקעין (מגורים / מסחר / תעשייה לדרך או שטח ציבורי)

• חסימת נוף

• צמצום זכויות בנייה

• הגדלת צפיפות

• שינוי סביבתי משמעותי

הפגיעה יכולה לנבוע גם מתוכנית מתאר מחוזית או ארצית, אף שהתביעה מוגשת לוועדה המקומית.

מקרים בהם אין זכאות לפיצוי – סעיף 200 לחוק

סעיף 200 לחוק מונה 11 מקרים שבהם לא תשולם פיצוי, אם הפגיעה נחשבת סבירה בנסיבות העניין, כגון:

• שינוי אזורים ותיחום

• קביעת קווי בניין

• הגבלת מספר מבנים

• הסדרת בינוי

• הגבלות בטיחות

• חיוב מקומות חניה, פריקה וטעינה

• פגיעה הנובעת משיקולי בטיחות טיסה

מבחן הסבירות ושיעור הפגיעה

אין בחוק שיעור קבוע לפגיעה סבירה. בתי המשפט קבעו כי:

• פגיעה של כ־2%–15% עשויה להיחשב סבירה, בהתאם לנסיבות

• ירידת ערך של 20% אינה סבירה

• אין לקבוע אחוז אחיד לכלל המקרים

המבחן נעשה תוך איזון בין:

• זכות הקניין של הפרט

• האינטרס הציבורי

מועד הגשת התביעה

• תקופת ההתיישנות: 3 שנים ממועד פרסום התוכנית

• לשר הפנים סמכות להאריך את התקופה מטעמים מיוחדים

• אין חובה על הוועדה להודיע לבעל הזכות על הפגיעה – האחריות לגלות זאת חלה על הבעלים

מי זכאי להגיש תביעה

הזכאות נתונה לכל מי שהיה בעל זכות במקרקעין ביום אישור התוכנית, לרבות:

• בעלים

• חוכרים

• דיירים מוגנים

אופן ניהול ההליך

• התביעה מוגשת לוועדה המקומית

• יש לצרף חוות דעת שמאי מקרקעין

• הוועדה רשאית לדחות, לקבל או לקבל חלקית

• במקרה של מחלוקת ימונה שמאי מכריע

• ניתן להגיש ערר תוך 30 יום

• ערעור משפטי בלבד – תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי

ירידת ערך עקב ליקויי בנייה

תביעה בגין ליקויי בנייה

כאשר ירידת הערך נובעת מליקויי בנייה מהותיים, ניתן להגיש תביעת פיצויים אזרחית נגד הקבלן.

בהתאם לחוק המכר (דירות):

תקופת בדק

• בין שנה ל־7 שנים, בהתאם לסוג הליקוי

• הנטל על הקבלן להוכיח שאינו אחראי

תקופת אחריות

• 3 שנים מתום תקופת הבדק

• הנטל על הרוכש להוכיח אחריות הקבלן

לאחר תקופת האחריות

ניתן לתבוע בגין אי התאמה יסודית, כאשר:

• הדירה אינה ראויה למגורים

• ניתנה הודעה במועד

• ניתנה הזדמנות לתיקון

סוגי ליקויים המזכים בפיצוי בגין ירידת ערך

ליקויים שאינם ניתנים לתיקון

לדוגמה:

• גובה תקרה נמוך מהתקן

• תיקון מחייב הריסה ובנייה מחדש

במקרים אלה ייפסק פיצוי כספי בלבד.

ליקויים שאין כדאיות כלכלית לתקנם

לדוגמה:

• מסדרון צר מהתקן

• תיקון דורש פירוק מערכתי יקר במיוחד

כאשר עלות התיקון עולה על שווי הפגיעה – ייפסק פיצוי.

ירידת ערך פסיכולוגית

גם ליקויים שתוקנו בפועל עשויים לגרום לירידת ערך, עקב:

• מוניטין שלילי

• חשש עתידי של רוכשים

• היסטוריה בעייתית של הנכס

בתי המשפט הכירו בפיצוי בגין ירידת ערך פסיכולוגית, במיוחד במקרים של:

• רטיבות

• שקיעת יסודות

• פגמים קונסטרוקטיביים

קונה פוטנציאלי עשוי לדרוש הנחה משמעותית או להימנע מרכישה לחלוטין.