חברה משכנת – מהות, תפקידים והשלכות משפטיות

מהי חברה משכנת?

חברה משכנת הינו מושג אשר נועד לתאר את הסטטוס המעין־ציבורי המוענק לחברות בניה קבלניות, אשר באחריותן לנהל מרשם זכויות מקרקעין פרטי משלהן לגבי הדירות שנבנות ונמכרות על ידן, וזאת עד לשלב שבו נרשמות הזכויות בדירות על שמם של רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין – טאבו.

הרקע ההיסטורי להקמת החברות המשכנות

חברות הבניה המשכנות נולדו בארץ לראשונה בתקופת קום המדינה, במהלך שנות ה־50 של המאה הקודמת, מתוך צורך דחוף במציאת פתרונות דיור ציבוריים, מהירים וזולים, להמוני העולים שהגיעו ארצה.

בין החברות המשכנות נמנו, בין היתר:

• עמידר

• חלמיש

• פרזות

• עמיגור

• חברות נוספות שפעלו בשירות הציבור

החברה המשכנת כ"טאבו פרטי"

ניהול רישום זכויות

החברה הקבלנית משמשת בפועל כמעין טאבו חילופי, כאשר:

• כל מרשם הזכויות בדירות

• כל פעולות הרישום

• וכל ההתחייבויות הקנייניות

מתנהלים בספריה של החברה, עד למועד בו ניתן לרשום את הזכויות בטאבו הממשלתי.

בדרך כלל הרישום מתבצע במשרדי עורכי הדין המייצגים את החברה הקבלנית.

משך תקופת פעילות כחברה משכנת

תקופת פעילותה של חברה משכנת יכולה להיות:

• קצרה – מספר חודשים

• ארוכה – שנים רבות

• ואף ללא הגבלת זמן

זאת, במקרים בהם לא ניתן להשלים רישום בטאבו עקב חסמים שונים.

מצבים בהם לא ניתן להשלים רישום בטאבו

רישום הזכויות בטאבו עלול להתעכב או להימנע, בין היתר, בשל:

• בנייה בשטחי יהודה ושומרון, בהם אין רישום בטאבו

• היעדר פרצלציה (חלוקת הקרקע לחלקות רישום)

• אי רישום בית משותף

• חסמים תכנוניים או קנייניים אחרים

במקרים של פירוק החברה המשכנת, ימנה בית המשפט:

• כונס נכסים או נאמן
  אשר ימשיך לנהל את מרשם הזכויות במקום החברה.

תפקידי החברה המשכנת

ניהול מרשם הזכויות

החברה המשכנת אחראית, בין היתר, על:

• הנפקת אישורי זכויות

• רישום התחייבויות והערות

• רישום הערות אזהרה

• ביצוע ורישום פרצלציה

• רישום צו בית משותף

קשר עם רשות מקרקעי ישראל

כאשר הקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל:

• החברה מפנה את הרוכשים לחתימה על חוזי חכירה

• החברה אחראית על רישום העברות זכויות

• המינהל עצמו מפנה את הפונים לחברה המשכנת

הודעת המינהל אינה מהווה אישור זכויות מלא, אלא מידע חלקי בלבד.

אחריות החברה המשכנת כלפי הבנקים

במקרה של נטילת משכנתא:

• הבנק דורש התחייבות בכתב מהחברה המשכנת

• התחייבות לרישום המשכנתא בטאבו בעתיד

• ההתחייבות נרשמת גם בספרי החברה

כך שכל רוכש עתידי מודע לקיומה של משכנתא על הדירה.

העברת זכויות בדירה הרשומה בחברה משכנת

אישור זכויות

כאשר הדירה טרם נרשמה בטאבו:

• לא ניתן להוציא נסח טאבו

• יש לפנות לחברה המשכנת לקבלת אישור זכויות

האישור כולל:

• פרטי הדירה

• הצמדות

• משכנתאות

• הערות אזהרה

• רישומים נוספים

הליך העברת הזכויות

הליך העברת הזכויות כולל:

1. חתימה על מסמכים מטעם החברה

2. המצאת אישורים נדרשים

3. פנייה למינהל מקרקעי ישראל

4. אישור העברת הזכויות

5. הנפקת אישור זכויות חדש על שם הרוכש

דמי טיפול בחברה משכנת

גבייה בעבר

בעבר נהגו חברות משכנות:

• לגבות דמי טיפול מופרזים

• לגבות אחוזים משווי העסקה

• לעכב רישום לצורך גבייה מתמשכת

התערבות המחוקק

בשנת 1999 נחקקו צווי פיקוח אשר:

• קבעו תעריף מרבי לדמי טיפול

• השוו את העלויות לתעריפי הטאבו

• צמצמו משמעותית את גביית היתר

השלכות הצווים

כתוצאה מכך:

• ניהול המרשם הפך לנטל כלכלי

• החברות זירזו רישום בטאבו

• פחת התמריץ לעיכוב הרישום

מעמד החברה המשכנת – מעמד דו־מהותי

בפסק דין משנת 2005 נקבע כי:

• צווי הפיקוח חלים גם רטרואקטיבית

• החברה המשכנת היא גוף בעל אופי ציבורי

• אין לה חופש פעולה מוחלט

• היא כפופה לחובות של גוף מעין־ריבוני

כלומר:

• מחד – חברה מסחרית

• מאידך – זרוע בעלת אחריות ציבורית

סיכום

חברה משכנת ממלאת תפקיד מרכזי ורגיש בניהול זכויות מקרקעין בישראל.
התנהלות מולה דורשת ידע משפטי, הבנה קניינית וניסיון מעשי, ובמרבית המקרים מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך שמירה מלאה על הזכויות.