חובת הגילוי של המוכר וחובת הזהירות של הקונה בעסקאות מקרקעין

פסקי דין רבים חזרו וקבעו לאורך השנים את חובות הגילוי של המוכר ואת חובות הזהירות של הקונה במסגרת ביצוע עסקאות מקרקעין.

מאחר שמדובר בעסקאות בעלות חשיבות ראשונה במעלה, אשר לרוב עניינן במכירת דירת מגורים, הדגישו בתי המשפט פעם אחר פעם את חובת תום הלב המוטלת על המוכר, לפיה עליו לגלות לקונה מראש כל ליקוי מהותי בנכס אשר ידוע לו.

במקביל, הוטלה על הקונה חובת זהירות, הכוללת ביצוע בדיקות מקדמיות במטרה לגלות ככל האפשר ליקויים קיימים בנכס – ומכאן גם החשיבות הרבה בליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה.

הלכת עיני נ’ שיפריס – הרחבת אחריות המוכר

ביום 11.2.2014 ניתן פסק דין משמעותי בהליך ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, אשר קבע הלכה חשובה ביחס להיקף אחריותו של מוכר נכס למצבו התכנוני והפיזי של הנכס.

עיקרי ההלכה:

נקבע כי מוכר יהיה אחראי לאי־התאמות בנכס שידע עליהן ולא גילה, גם אם:

• הקונה לא ערך בדיקות מקדמיות כנדרש

• הקונה הצהיר במסגרת חוזה המכר כי ביצע בדיקות כאלה

הרקע העובדתי לפסק הדין

ההליך עסק בחוזה מכר מקרקעין שכלל הצהרות סטנדרטיות מקובלות, וביניהן:

• הצהרת המוכרים כי:

  • הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה

  • לא ידוע להם על חריגות בנייה או פגמים נסתרים

• הצהרת הקונים כי:

  • הם בדקו את הנכס

  • בדקו גם את מצבו התכנוני ברשות המקומית ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה

בפועל, הקונים לא ערכו בדיקה תכנונית, ורק לאחר מסירת החזקה בנכס התברר להם כי:

• חלק מהבית נבנה ללא היתר

• קיימים פגמים מהותיים בנכס

ההליך המשפטי והכרעת בית המשפט המחוזי

הקונים הגישו תביעה לביטול הסכם המכר בבית המשפט המחוזי.

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי:

• המוכרים הציגו מצג שווא

• מדובר בהפרה יסודית של ההסכם

• לקונים עומדת הזכות לבטל את ההסכם ולקבל פיצוי

עוד נקבע כי:

• אין תוקף להצהרת הקונים בדבר בדיקת המצב התכנוני

• אין להטיל על הקונים אשם תורם בגין אי ביצוע הבדיקות

סעיף 16 לחוק המכר – סעיף קוגנטי

הכרעת בית המשפט נסמכה על סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח–1968, הקובע:

כאשר אי־ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ולא גילה אותן לקונה – זכאי הקונה להסתמך עליהן, גם אם הצהיר אחרת, ובלבד שנתן הודעה למוכר מיד לאחר שגילה את אי־ההתאמה.

מדובר בסעיף קוגנטי, כלומר:

• לא ניתן להתנות עליו בהסכם

• כל סעיף חוזי הסותר אותו – בטל

הכרעת בית המשפט העליון

המוכרים ערערו לבית המשפט העליון – הערעור נדחה.

נקבע כי:

• סעיף 16 לחוק המכר גובר על הצהרות חוזיות

• הצהרת הקונה כי בדק את הנכס אינה שוללת את אחריות המוכר

• לא ניתן לייחס לקונה אשם תורם בשל רשלנות בבדיקה

עוד הודגש כי:

• אחריות המוכר מתגבשת במלואה כאשר ידע על אי־ההתאמה

• אין משמעות לשאלה האם הקונה יכול היה לגלות את הפגם בבדיקה סבירה

• רשלנות הקונה, ואפילו חמורה, אינה פוטרת את המוכר

מתי כן תישלל הגנת סעיף 16?

רק במקרה אחד:

• כאשר הוכח כי הקונה ידע בפועל על אי־ההתאמה בעת החתימה

כלומר:

• ידיעה ממשית – כן

• רשלנות, חוסר תשומת לב או אי בדיקה – לא

המשמעות המעשית

במילים פשוטות:

• הצהרת הקונה כי בדק את הנכס אינה מגינה על מוכר שידע והסתיר

• האחריות על גילוי ליקויים מהותיים מוטלת בראש ובראשונה על המוכר

• חובת תום הלב בעסקאות מקרקעין היא חובה מהותית ולא פורמלית בלבד

סיכום

• מוכר חייב לגלות כל אי־התאמה מהותית הידועה לו

• קונה רשאי להסתמך על הצהרות המוכר גם אם לא בדק בפועל

• סעיף 16 לחוק המכר גובר על כל הסכם

• ליווי משפטי מקצועי הוא קריטי למניעת סיכונים