מהי תמ״א 38?

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ״א 38, אושרה בשנת 2005 במטרה לעודד חיזוק ושיפוץ של מבנים החשופים לסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.

מדובר בעיקר במבנים שנבנו לפני 1.1.1980, שכן לאחר מועד זה נבנו המבנים בישראל בהתאם לתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה – ת״י 413.

התמריץ הכלכלי בתמ״א 38

התוכנית מעניקה לבעלי הדירות תוספת זכויות בנייה, אשר נועדה לממן את עלות חיזוק המבנה, ובין היתר מאפשרת:

• הרחבת הדירות הקיימות

• בניית תוספת קומות מעל גג הבניין

• ביצוע הפרויקט באמצעות יזם / קבלן חיצוני

מימוש זכויות הבנייה נועד לממן את עלויות החיזוק והשיפוץ של הבניין.

הקושי שהתעורר ביישום תמ״א 38

בפועל התברר כי בחלק נכבד מהמבנים שחוזקו במסגרת תמ״א 38, החיזוק אינו עומד בהכרח במלוא דרישות תקן 413.

זאת מאחר שלמרות חיזוק המבנה, התשתיות הישנות (מים, ביוב, חשמל וכדומה) נותרו כשהיו, ולעיתים אינן מאפשרות עמידה מלאה בתקן.

תמ״א 38/2 – פינוי ובינוי

בעקבות הקשיים האמורים, יזם המחוקק את התיקון השני לתמ״א 38, אשר אושר בפברואר 2010, ומכונה:

תמ״א 38/2 – פינוי ובינוי

במסגרת תמ״א 38/2 ניתנת האפשרות:

• להרוס את הבניין הישן לחלוטין

• ולבנות תחתיו בניין חדש מן היסוד

נקודת המוצא של המחוקק הייתה כי לעיתים בניית בניין חדש בהתאם לסטנדרטים הנדסיים מחמירים עדיפה מבחינה:

• הנדסית

• כלכלית

• בטיחותית

ההבדלים בין תמ״א 38 לתמ״א 38/2

היקף הבנייה וזכויות הבנייה

• תמ״א 38:
  ניתן להוסיף קומה אחת ועד שתיים וחצי קומות בלבד

• תמ״א 38/2:
  ניתן לעיתים להוסיף מספר רב יותר של קומות, בהתאם לתב״ע החלה על המגרש

הרחבת הדירות

• בתמ״א 38 ניתן להרחיב דירות קיימות גם בחריגה מקווי הבניין

• בתמ״א 38/2 לא ניתן לחרוג מקווי הבניין שנקבעו בתוכניות הבנייה המפורטות

במקרים בהם הבניין הישן ניצל את מלוא שטח המגרש, עלול להיווצר מצב שבו:

• הדירות החדשות יהיו קטנות יותר משטח הדירות הקיימות

התמריץ לדיירים בתמ״א 38/2

למרות ההגבלות, הדיירים נהנים מיתרונות משמעותיים:

• בניין חדש ומודרני לחלוטין

• עמידות מלאה בפני רעידות אדמה

• דירות הכוללות ממ״ד

• מעלית

• מקומות חניה לכל הדיירים

יתרונות אלו אינם תמיד מתאפשרים במסגרת תמ״א 38 רגילה.

רוב דרוש לביצוע הפרויקט

• תמ״א 38:
  נדרש רוב של ⅔ מהדיירים, ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם

• תמ״א 38/2:
  נדרשת הסכמת כל הדיירים בבניין

היכן מבוצעת תמ״א 38/2 בפועל?

העלות הכלכלית הגבוהה של ביצוע תמ״א 38/2 הביאה לכך שהתוכנית מיושמת כיום בעיקר בערים בהן מחירי הדירות גבוהים יחסית, כגון:

• תל אביב

• רמת גן

• גבעתיים

• חולון

• רמת השרון

• רעננה

• חיפה

• אשדוד

התנאים לביצוע תמ״א 38/2

תנאים זהים לתמ״א 38

• הבניין קיבל היתר בנייה לפני 1.1.1980

• הבניין כולל מעל 2 קומות

• שטח כולל העולה על 400 מ״ר

• אישור מהנדס מוסמך כי הבניין אינו עומד בתקן 413

• הבניין לא נקבע להריסה בתוכנית או בצו סופי של בית משפט

תנאי נוסף ייחודי לתמ״א 38/2

• עלות החיזוק והשיפוץ הנדרשת כה גבוהה ומאסיבית, עד שעדיף להרוס את הבניין ולבנותו מחדש

כיצד מומלץ לערוך עסקת תמ״א 38/2?

עסקת תמ״א 38/2 מחייבת שיתוף פעולה מלא בין:

• כלל דיירי הבניין

• היזם / הקבלן המבצע

• הרשות המקומית

• לרוב גם הבנק המממן

מדובר בעסקה מורכבת במיוחד, שכן אין מדובר בשיפוץ בלבד אלא:

• בהריסה מוחלטת של המבנה

• ובבנייה מחדש

חשיבות הליווי המשפטי

לאור מורכבות העסקה, הסתייעות בעורך דין המתמחה במקרקעין ומנוסה בעסקאות מסוג זה היא הכרחית.

עורך הדין:

• יגן על זכויות הדיירים

• ינהל משא ומתן מול היזם

• יוודא בטחונות, ליווי בנקאי והסכמים תקינים

• ילווה את הפרויקט לכל אורכו

למשרדו של עו״ד יואב קומבליס ניסיון רב שנים בליווי עסקאות תמ״א 38/2 בכל רחבי הארץ, ובין היתר בערים:
רמת גן, פתח תקווה, תל אביב, חולון, חיפה, אשדוד ועוד.