מהו תפקידו של שמאי מקרקעין?

תפקידו העיקרי של שמאי המקרקעין הינו לספק חוות דעת מקצועיות או שומות מקרקעין, העוסקות בהערכות שווי שוק של נכסי מקרקעין כגון:

• דירות

• בתים פרטיים

• אדמות

• חנויות

• ועוד

שומות אלו נדרשות למטרות שונות, כגון:

• הערכת שווי שוק של דירה לפני רכישתה

• חוות דעת שמוזמנת על ידי הבנקים לפני הענקת הלוואה לרכישת נכס מקרקעין המובטחת במשכנתא

תפקידים נוספים של שמאי המקרקעין

בנוסף, שמאי המקרקעין עוסק גם בתחומים הבאים:

• עריכת טבלאות תשלומי איזון

• עריכת שומות היטלי השבחה

• עריכת שומות לפיצוי בגין הפקעות

• אומדן קנסות בגין חריגת בנייה

• אומדן פיצויים בגין נזקי תכנון

• ועוד…

ידע נדרש לעריכת שומות מקרקעין

לשם עריכת שומות מקרקעין נדרש ידע מקיף, ובין היתר:

• ידע בכללים אוניברסליים להערכת שווי נכסי מקרקעין ודמי שימוש ראויים

• ידע משפטי לגבי טיב הזכויות הקיימות במקרקעין מסוימים

• ידע במיסוי, המהווה מרכיב דומיננטי בחישוב התועלת הכלכלית לבעלי הזכויות

כיצד עורכים שומת שווי שוק של מקרקעין?

עקרונית, שווי שוק מוגדר במסגרת תקן השמאות הבינלאומי מס' 1 כך:

"הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס, במועד הקובע לשומה, בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה".

השיטה המקובלת בישראל, ובמדינות רבות אחרות, לעריכת שומת שווי שוק של נכס מקרקעין היא השיטה האמריקאית.

הגישות העיקריות בשומה לפי השיטה האמריקאית

על פי השיטה האמריקאית קיימות שלוש גישות שומה עיקריות, והשמאי קובע איזו מהן מתאימה לנכס הנישום:

גישת ההשוואה

זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף ברוב המקרים שניתן ליישמה.
הגישה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע התאמות בגין ההבדלים ביניהם.
גישה זו רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים.

גישת היוון ההכנסות (הגישה הכלכלית)

גישה זו מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי שכירות, לפי שיעור תשואה מקובל בנכסים דומים בשוק, ועל פי מקדם היוון בהתאם לסוג הנכס.
גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון:

• בנייני משרדים

• מבנים מסחריים

• מבני תעשייה

גישת העלות

גישה זו מתבססת על תחשיב של כל מרכיבי השווי של הנכס:

• שווי הקרקע

• שווי מופחת של המבנה על פי גילו ומצבו

בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם:

• לפחת כלכלי

• לפחת פונקציונלי

פחת פונקציונלי נובע מאי התאמת המבנה לסביבה או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום.
גישה זו תיושם כאשר אין עסקאות להשוואה וגם אין תזרים הכנסות.

אילו פרטים חובה לכלול בשומת מקרקעין?

בהתאם לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו–1966, כל חוות דעת מקרקעין צריכה לכלול, בין היתר, את מינימום הפרטים הבאים:

תיאור הנכס

לרבות:

• מיקום

• מהות הנכס

• שטח הנכס

• גוש/חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בניין עיר

• מען

הזכויות המוערכות

כגון:

• בעלות

• חכירה

• דיירות מוגנת

נתונים תכנוניים ומהותיים

• המצב התכנוני

• מטרת השומה

• המועד הקובע לשומה

• העקרונות שלפיהם נערכה השומה

• ועוד

הבדלים ופערים בין שומות מקרקעין שונות

תורת השמאות אינה מוגדרת כמדע מדויק, ולכן בהחלט ייתכן מצב בו ייערכו שומות שונות לאותו נכס.

במסגרת עריכת השומה, יש לבחון גורמים ושיקולים רבים מתחומים שונים, כגון:

• תכנון ובנייה

• הנדסה

• מדידות

• חוק ומשפט

• כלכלה

• מחירים

• מצב השוק

• ועוד

השמאי נדרש לקחת בחשבון פרמטרים רבים, כגון:

• מחירי נכסים דומים בסביבה

• נתוני מס שבח

• פוטנציאל השבחת הנכס בעתיד

• פוטנציאל האזור

• תקדימים משפטיים

• הנחות יסוד

• ועוד

למעשה, השמאי בוחן את הגורמים הרלוונטיים לנכס, ולאחר מכן מייחס לכל אחד מהם את המשקל הראוי במסגרת השומה.
לכן, כאשר שני שמאים מחזיקים תפיסות שונות לגבי הגורמים הרלוונטיים והמשקל שיש לייחס לכל אחד מהם, ייתכן שכל אחד מהם יגיע לתוצאה שונה.

בנוסף, יש משמעות גם ל:

• כישורים אישיים

• ותק וניסיון

השפעת זהות מזמין השומה

קיימת סיבה נוספת שעלולה להביא לפערים בין שומות:
זהות הגורם שהזמין את השומה ומשלם את שכר טרחת השמאי, במיוחד כאשר מדובר בשומות המוזמנות דרך עורך דין במסגרת סכסוך משפטי.

במקרים כאלה עלול להתעורר לעיתים חשש כי השומה תיערך בהתאם לאינטרס של מזמין השומה ולא בהכרח באופן אובייקטיבי לחלוטין.

חוות דעת שמאי בהליכים משפטיים

כאשר שומת מקרקעין מוגשת במסגרת הליך משפטי, מדובר למעשה בחוות דעת מומחה לכל דבר ועניין, אותה יש לערוך בהתאם לדין ולכללים שנקבעו בפקודת הראיות.

לפיכך על השמאי לציין, בין היתר:

• פרטי השכלה וניסיון

• הצהרה שאין לו עניין בנשוא חוות הדעת

• זהות הלקוח שהזמין את חוות הדעת (לקוח פרטי / חברה / עורך דין)

במקרה כזה:

• עורך הדין של הצד שכנגד רשאי לחקור את השמאי

• במטרה לקעקע את מסקנותיו, מקצועיותו ואמינותו

בנוסף, הצד שכנגד מגיש לרוב חוות דעת שמאית מטעמו, אשר סותרת את חוות הדעת שהוגשה.

כאשר לבית המשפט מוגשות שתי שומות מנוגדות, בית המשפט נוהג לעיתים למנות:

• שמאי מומחה מטעמו

עם זאת, בית המשפט אינו מחויב לקבל את חוות הדעת של הצדדים או של המומחה מטעמו, ויש לו שיקול דעת רחב. הוא רשאי:

• לקבל את חוות הדעת במלואה

• לקבלה חלקית

• או לדחותה לחלוטין

ברוב המקרים בית המשפט נוטה לאמץ את חוות דעת המומחה מטעמו, מתוך הנחה שהיא האובייקטיבית ביותר.

הפניית לקוחות לשמאי מקרקעין

למשרדו של עורך דין יואב קומבליס קשרי עבודה קרובים עם מיטב שמאי המקרקעין בישראל.
אנו מפנים את לקוחותינו לעריכת שומות מקרקעין בכל הזדמנות שבה נדרש להעריך נכס מסוים:

• לפני קנייה

• לפני מכירה

• או במסגרת תביעה/סכסוך משפטי בתחום המקרקעין