מהי למעשה תמ״א 38?

תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
התוכנית נערכה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה על ידי הממשלה ביום 14 באפריל 2005.

מטרתה העיקרית של התוכנית היא חיזוק מבנים ישנים, ובעיקר בתים משותפים, לצורך שיפור עמידותם במקרה של רעידת אדמה.

בשנת 1975 נקבע התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ורוב המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן.

אילו מבנים נכללים בתמ״א 38?

בתוכנית נכללים:

• מבנים שנבנו לפי היתר בנייה שהתקבל לפני שנת 1980, ושמהנדס קבע שאינם עומדים בתקן

• מבנים שנבנו לאחר שנת 1980, אך מהנדס קבע כי אינם בנויים בהתאם לתקן הישראלי

בנוסף, תמ״א 38 מאפשרת במקרים מסוימים:

• הריסת מבנים קיימים

• הקמתם מחדש

• ותוספת זכויות בנייה, בהתאם לתנאי התוכנית

מדוע נדרשת תמ״א 38?

עלויות חיזוק מבנים כך שיעמדו בתקן הן גבוהות מאוד, ולא ניתן להטיל אותן על בעלי הדירות.

לכן, התוכנית מעניקה תמריץ כלכלי בדמות זכויות בנייה נוספות, שמאפשרות לממן את החיזוק והשיפוץ.

בפועל:

• נבנות דירות חדשות

• מכירתן מממנת את עלויות החיזוק והשיפור

אילו שדרוגים כוללת תמ״א 38?

במסגרת הפרויקט ניתן לבצע, בין היתר:

• הוספת מעלית (לעיתים בחריגה מקווי בניין)

• שיפוץ ועיצוב חזית המבנה

• שדרוג הלובי והחצר

• הרחבת יחידות הדיור הקיימות

• תוספת ממ״דים דירתיים או קומתיים

מהי עסקת תמ״א 38?

עסקת תמ״א 38 היא התקשרות עם יזם או קבלן, אשר אחראים לניהול וביצוע הפרויקט בפועל.

היזם או הקבלן:

• פועלים לקבלת הסכמת כלל בעלי הזכויות בבניין

• מכינים תוכנית לחיזוק, שיפוץ ומימוש זכויות הבנייה

• פועלים מול העירייה לצורך קבלת היתרים ואישורים

מדובר בפתרון מימוני מלא:

• בעלי הדירות אינם מממנים את העבודות מכיסם

• היזם מממן את הביצוע

• ובתמורה מקבל את זכויות הבנייה

בסיום הפרויקט:

• היזם מוכר את הדירות החדשות

• מכסה את עלויות החיזוק והשיפוץ

• ומפיק רווח

איך מתבצעת עסקת תמ״א 38?

מדובר בתהליך מורכב ומתמשך, הכולל מספר שלבים עיקריים:

שלב 1 – התארגנות דיירים

כינוס אסיפת דיירים ומינוי נציגות לניהול והובלת הפרויקט.

שלב 2 – בדיקת היתכנות תמ״א 38

בדיקה האם המבנה מתאים לתוכנית, לתנאיה ולדרישותיה.

שלב 3 – בדיקות משפטיות ואדריכליות

• בדיקת היתכנות משפטית על ידי עורך דין מטעם הדיירים

• בדיקת זכויות והיתכנות אדריכלית על ידי אדריכל

שלב 4 – מכרז ובחינת הצעות יזמים

עריכת מפרט דרישות ושליחתו ליזמים לקבלת הצעות הכוללות:

• תשריט ראשוני

• הדמיות

• הערכת שווי הדירות החדשות

שלב 5 – בחירת יזם מבצע

הצגת ההצעות באסיפת דיירים וקבלת החלטה משותפת.

שלב 6 – אישור עקרוני בעירייה

קבלת אישור עקרוני לפרוגרמה מול מנהל ההנדסה בעירייה.

שלב 7 – עריכת תוכניות מפורטות

הכנת תוכניות מפורטות והצגתן לדיירים.

שלב 8 – חתימה על הסכם ביצוע

חתימה על ההסכם מול היזם בליווי עורך דין מטעם הדיירים.

שלב 9 – הוצאת היתר בנייה

באחריות היזם.

שלב 10 – ביצוע ופיקוח

פיקוח עליון של מפקח בנייה מטעם הדיירים, כולל עמידה בלוחות זמנים.

ליווי של עורך דין מנוסה – חובה!

עסקת תמ״א 38 היא:

• עסקה מורכבת

• רבת משתתפים

• בעלת השלכות כלכליות ומשפטיות משמעותיות

לכן נדרש ליווי משפטי של עורך דין המתמחה בתחום.

תפקידו של עורך הדין בעסקת תמ״א 38

עורך דין מקצועי ומנוסה:

• מנהל משא ומתן מול היזם

• בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט

• מעריך הכנסות ממכירת הדירות החדשות

• בוחן את עלויות החיזוק והשיפוץ

• פועל להשגת תנאים מיטיבים לדיירים

בין היתר ניתן להשיג:

• שדרוגים נוספים שאינם מחויבים בתמ״א

• סטנדרט בנייה גבוה יותר

• שיפוץ פנים בדירות

• שיפוץ חדר מדרגות

• חניות חלופיות

• ואף תשלומים כספיים לדיירים

בדיקת היזם והבטחת זכויות הדיירים

עורך הדין יבצע פעולות מקדימות לבחינת:

• יכולות מקצועיות של היזם

• איתנות כלכלית

• ליווי מימוני בנקאי

• ביטוחים ובטחונות מתאימים

כמו כן:

• ילווה את ההתקשרות מול הרשויות

• יפקח על יישום ההסכמים

• יוודא פגיעה מינימלית בדיירים

• ויקבע מנגנונים מתאימים כגון דיור חלופי וחניות חלופיות