מהו חוזה לפי דיני החוזים?

המונח חוזה אינו מוגדר במפורש בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973. יחד עם זאת, מקובל להגדירו כביטוי למפגש רצונות בין צדדים המעוניינים להתקשר ביניהם באופן היוצר חיוב הניתן לאכיפה.

כריתת חוזה – הצעה וקיבול

חוזה נכרת באמצעות הצעה וקיבול כדין.

הצעה כדין

הצעה כדין הינה פנייה של אדם לחברו, אשר:

• מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר בחוזה

• מסוימת דיה, כלומר מפורטת לגבי התנאים המהותיים והחיוניים של העסקה

• מאפשרת את כריתת החוזה באמצעות קיבול

קיבול כדין

קיבול כדין הינו הודעה המעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בהסכם בהתאם להצעתו.

חוזה בהקשר של עסקאות במקרקעין

כאשר מדובר בחוזה בתחום המקרקעין, יש לזכור כי עסקה במקרקעין מוגדרת כעסקה העוסקת בהקניה של זכות במקרקעין, למעט הקניה בדרך של הורשה על פי צוואה, וזאת בהתאם לסעיף 6 לחוק המקרקעין.

גמר עסקה במקרקעין

גמר עסקה במקרקעין מתבצע באמצעות רישומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום:

• רואים בה התחייבות בלבד לעשות עסקה

• כך קובע סעיף 7 לחוק המקרקעין

לפיכך, חוזה מקרקעין הינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

סוגי חוזי מקרקעין נפוצים

מטבע הדברים, חוזי המקרקעין הנפוצים ביותר הם:

• חוזים למכירת נכסים, כגון דירות ובתים פרטיים

• חוזים להשכרת נכסים

דרישת הכתב במקרקעין

הכלל הכללי

כעיקרון, חוזה אינו חייב להיות בכתב ויכול להיכרת גם בעל פה, למעט מקרים בהם החוק קובע דרישת כתב כתנאי לכריתת ההסכם.

דרישת הכתב בחוזי מקרקעין

המקרה הידוע והנפוץ ביותר של דרישת כתב חל על חוזי מקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

דרישה זו מבטאת את החשיבות הרבה שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין, ואת הצורך להבטיח את קיומן.

תכלית דרישת הכתב

דרישת הכתב נובעת מההכרה כי עסקה במקרקעין:

• הינה עסקה מהותית וחשובה מאין כמוה

• לא אחת מדובר בעסקה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם

לפיכך, המחוקק ביקש להבטיח כי התחייבות לעסקה כזו:

• לא תיעשה בחיפזון

• לא תיעשה בקלות דעת

• אלא ברצינות ובכובד ראש

בהתאם לכך, נקבע כי אין להסתפק בהסכם בעל פה לשם יצירת התחייבות לעסקת מקרקעין.

דרישת כתב מהותית וקונסטיטוטיבית

בית המשפט העליון קבע בפסיקה עקבית כי דרישת הכתב בחוזי מקרקעין אינה:

• דרישה דקלרטיבית

• או דרישה ראייתית בלבד

אלא דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית, אשר הכרחית לצורך יצירת החוזה עצמו.

כלומר:

• בהיעדר כתב – אין חוזה מקרקעין מחייב ובר אכיפה

ראו לעניין זה ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. ואח' נ' מנהלי עיזבון המנוח יהושע בידרמן.

מגמת ריכוך דרישת הכתב בפסיקה

הגישה הפורמליסטית בעבר

בעבר שררה בפסיקה גישה פורמליסטית נוקשה, אשר קבעה כי:

• על החוזה בכתב לכלול את כל הפרטים היסודיים והמהותיים של העסקה

• כל התנאים החיוניים חייבים להופיע במסמך עצמו

כך נקבע, בין היתר, בע"א 169/74 הווארד נ' עזני.

פרטים אלו כוללים, בין השאר:

• שמות הצדדים

• פרטי הנכס

• מהות העסקה

• מחיר

• מועדי תשלום

• הוצאות ותשלומי מיסים

ראו ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ.

ריכוך הדרישה והאיזון הראוי

ברבות השנים התפתחה בפסיקה מגמה המרככת את הגישה הפורמליסטית, מתוך מטרה:

• לאזן בין דרישת הכתב המהותית

• לבין מניעת ניצול לרעה של הדרישה על ידי צד המבקש להתחמק מחיוביו שלא בתום לב

בהתאם לכך נקבע כי:

• די בכך שהמסמך בכתב יכלול את הפרטים הבסיסיים של העסקה בדבר "פרטי העסקה ותחומיה"

ראו ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה.

השלמת פרטים חסרים בחוזה מקרקעין

הפסיקה הכירה באפשרות להשלים פרטים חסרים בדרכים שונות, ובהן:

• השלמה על פי דין או נוהג – ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש

• השלמה על פי הסכמות בעל פה בין הצדדים – ע"א 196/87 שוייגר נ' לוי

• השלמת מחיר העסקה – ע"א 504/83 זיתון נ' זערורה

בנוסף נקבע בע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' נ' גת כי:

• היעדר חתימות הצדדים אינו שולל בהכרח גמירת דעת ותוקף מחייב להסכם

חריגים מיוחדים – תום לב וזעקת ההגינות

בפסיקה חריגה במיוחד, קבע בית המשפט העליון בע"א 986/93 קלמר נ' גיא כי:

• במקרים מיוחדים ויוצאי דופן

• בהם עובדות המקרה מעידות כי בוצעה עסקה לכל דבר ועניין

• וכאשר "זעקת ההגינות" ועקרון תום הלב מצדיקים זאת

יינתן תוקף מחייב להתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין גם בהיעדר מסמך בכתב כלל.

חשיבות חוזי מקרקעין וליווי משפטי מקצועי

אין חולק כי חוזה בעסקת מקרקעין הינו:

• אחת הפעולות המשפטיות המשמעותיות ביותר

• מורכבת

• ובעלת השלכות כלכליות, משפטיות ומשפחתיות מרחיקות לכת

לאור מורכבות זו, יש להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מיומן ובעל ניסיון, לצורך ניהול משא ומתן ועריכת החוזה.

ליווי משפטי מקצועי – משרד עו"ד יואב קומבליס

משרדו של עו"ד יואב קומבליס מעמיד לרשותכם ניסיון משפטי רב שנים בתחום דיני המקרקעין.

נשמח להעניק גם לכם שירות משפטי מקצועי, יסודי ומקיף בכל הנוגע:

• לניסוח חוזי מקרקעין

• לניהול משא ומתן

• ולליווי מלא עד להשלמת העסקה