מהו משק חקלאי (נחלה)?

משק חקלאי, המכונה גם נחלה, הינו קרקע אשר כוללת בעיקרה:

• חלק המיועד למגורים

• חלק המיועד לעבודות חקלאות לפרנסת בעל המשק, המכונה גם חלק משקי

המשק החקלאי נמצא על קרקע שבבעלות המדינה, ובתוך יישובים המאוגדים באופן שיתופי כלשהו, כגון:

• אגודה חקלאית שיתופית

• קיבוץ

• מושב וכיו"ב

התנאים להגדרת קרקע כנחלה – פסיקת בית המשפט העליון

במסגרת ע"א 6483/10 קק"ל נ' ספיר, קבע בית המשפט העליון כי על מנת שקרקע תוגדר כנחלה, חייבים להתקיים בה ארבעה רכיבים הכרחיים:

• גודל מסוים שנקבע על-ידי שר החקלאות

• בעלות לאומית

• חכירה לתקופה ארוכה

• מטרה לספק פרנסה מחקלאות למתיישב בה

מאפיינים נוספים של נחלות חקלאיות

מתוך תנאי החכירה המקובלים בחוזי נחלות ניתן לזהות מאפיינים נוספים, ובהם:

• קרקע המהווה יחידה משקית אחת

• החכירה היא חכירה לדורות, עם זכות חידוש לתקופה נוספת

• גודל שוויוני לכל יחידות המשק ביישוב מסוים

• תשלום דמי חכירה בהתאם להחלטות המועצה

• חובה על בעל הנחלה להתגורר בה ולעבדה בהתמדה

ניהול הקרקע וזכויות החזקה במשק חקלאי

המשקים החקלאיים נמצאים על קרקע שבבעלות המדינה, ועל כן מנוהלים על ידי מנהל מקרקעי ישראל.

חכירה ישירה מבעל המדינה

לעיתים, המינהל מחכיר את הקרקע ישירות לבעלי המשקים, ובהתאם לכך מוקנות להם זכויות חכירה לדורות בקרקע.

חכירה באמצעות הסוכנות היהודית

ברוב המקרים:

• המינהל מחכיר את הקרקע לסוכנות היהודית

• הסוכנות מעניקה לאגודה השיתופית של המושב זכות להשתמש בקרקע

• האגודה מעניקה לחבריה את הזכות להשתמש בקרקע כברי רשות

חכירה ישירה לאגודה השיתופית

קיימים גם מקרים בהם המינהל מחכיר את הקרקע ישירות לאגודה השיתופית, ללא תיווך הסוכנות היהודית, וזאת בעיקר במושבים שפרעו את חובותיהם לסוכנות.

רישום זכויות – דירות לעומת משקים חקלאיים

כתוצאה ממבנה זה נוצר מצב שונה ברישום הזכויות:

• דירות מגורים נרשמות בדרך כלל בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), כאשר הבעלים רשומים כבעלי זכות בעלות או חכירה

• משקים חקלאיים נרשמים בעיקר במנהל מקרקעי ישראל, ולעיתים גם בסוכנות היהודית ובאגודה השיתופית

• בעלי המשקים רשומים לרוב כברי רשות, ורק לעיתים נדירות כבעלי זכויות חכירה

כללים לביצוע עסקה למכר משק חקלאי

עסקאות קנייה ומכירה של משקים חקלאיים (נחלות) במושבים או יישובים חקלאיים אחרים, מורכבות באופן משמעותי מעסקאות לרכישת דירה או בית פרטי.

לפיכך, קיים הכרח לפנות לייצוג משפטי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, ובפרט בעסקאות משקים חקלאיים.

כאשר מבוצעת עסקה למכירת משק חקלאי, על המוכר והקונה לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:

קבלת הסכמות נדרשות

• מכירת זכויות במשק חקלאי מחייבת קבלת הסכמת מנהל מקרקעי ישראל

• לעיתים נדרשת גם הסכמת הסוכנות היהודית

• וכן הסכמת האגודה השיתופית של המושב בו נמצא המשק

הסכמת מנהל מקרקעי ישראל

לשם קבלת הסכמת המינהל:

• על המוכר לשלם דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הנחלה

• למעט מקרים של העברה לקרובי משפחה או קרקע מהוונת

קיימת אפשרות לקבל:

• הנחה

• או פטור מדמי הסכמה
  בהתאם לתנאים שקבע המינהל (כגון בעלי עיטורי גבורה, נכים וכד').

הסכמת הסוכנות היהודית

לעיתים, לשם קבלת הסכמת הסוכנות היהודית:

• על המוכר לפרוע הלוואות שניתנו לו לצורך ציוד חקלאי

במקרים מסוימים:

• ניתן לפנות לוועדה מיוחדת

• או לפרוע כרבע מגובה ההלוואה

• והיתרה הופכת להלוואה עומדת, אשר לבסוף הופכת למענק

הסכמת האגודה השיתופית

לשם קבלת הסכמת האגודה:

• הרוכש נדרש להפוך לחבר במושב

• עליו לעבור הליך קבלה הכולל:

  • אישור ועדת קליטה

  • אישור ועד הנהלת המושב

  • ולאחר שנה – אישור האסיפה הכללית

רק לאחר קבלת כל האישורים, הופך הרוכש לחבר במושב.

סילוק חובות לפי חוק גל

בחלק מהמקרים קיימים חובות במסגרת חוק גל:

• חובות המתבררים בפני שופטים / משקמים

• לצורך ביצוע עסקת מכר נדרש:

  • לקבל את הסכמת השופטים

  • להסיר עיקולים או צווי מניעה

  • לפרוע את החובות במלואם

מיסוי בעסקאות משק חקלאי

מס שבח ומס מכירה

הנחלה מורכבת מ:

• בית מגורים

• חלק חקלאי (חלק משקי)

בהתאם לע"א 5434/98 מנהל מס שבח נ' ללזרי:

• יש לפצל בין החלקים

• בית המגורים עשוי ליהנות מפטור ממס מכירה וממס שבח (בהתקיים תנאים)

• החלק המשקי אינו זכאי לפטורים אלו

מע"מ

חוק מס ערך מוסף מחייב במס עסקאות מכירת נכס השייך לעוסק ומשמשו במהלך עסקיו.

בהליך ע"ש 1499/93 מרלי נ' מנהל מע"מ נקבע כי:

• התמורה עבור בית המגורים וזכות החברות באגודה – אינה חייבת במע"מ

• התמורה עבור החלק החקלאי – עלולה להיות חייבת במע"מ, אם התקיימה בו פעילות עסקית

היטל השבחה

בעת מכירת משק חקלאי:

• יש לשלם היטל השבחה בגין זכויות תכנוניות שטרם מומשו

• שיעור ההיטל: מחצית מההשבחה

ברע"א 725/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' בלוך נקבע:

• גם בעל משק שהינו בר רשות חייב בתשלום היטל השבחה

• מאחר שמעמדו שקול לחוכר לדורות

החלטה 979 של מינהל מקרקעי ישראל

החלטה 979 (שתוקנה בהחלטה 1155) נועדה לעגן את זכויות בעל הנחלה בחלק המגורים.

עיקרי ההחלטה

• ניתן לרשום את חלק המגורים בנפרד בספרי המקרקעין

• לא תחול חובת השבת הקרקע למינהל בעת שינוי ייעוד

ההחלטה אושרה בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (9.6.2011).

היקף זכויות המגורים

• עד 2.5 דונם יוגדרו כשטח מגורים

• זכויות בנייה לשלושה בתי מגורים

• שטח בנוי כולל: עד 375 מ"ר

• כנגד היוון של 3.75% מערך חלקת המגורים

השפעה על מכירת נחלה

• בגין חלקת המגורים ישולמו דמי רכישה במקום דמי הסכמה

• דמי ההסכמה ימשיכו לחול על יתרת הנחלה

זקוקים לייעוץ משפטי בנוגע למשק חקלאי?

לעורך הדין יואב קומבליס וצוות משרדו ניסיון רב שנים בייצוג צדדים בעסקאות משקים חקלאיים ונחלות.

מאחר ומדובר בעסקאות מורכבות הדורשות ידע מעמיק בדין ובפסיקה, מומלץ להקדים ולהתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין לצורך מימוש זכויותיכם בצורה חוקית, יעילה ובטוחה.