רישיון שימוש במקרקעין - מה משמעותו?
הזכות לקבלת רישיון שימוש בקרקע של הזולת מוגדרת כמתן רשות להשתמש או להשתמש ולהחזיק בנכס, מבלי ליצור כוונה להקנות למקבל הרישיון זכות במקרקעין.
מדובר בזכות יציר הפסיקה אשר איננה נמנית על הזכויות במקרקעין אשר מפורטות בחוק.
על מנת שמי שמשתמש במקרקעין של הזולת יוגדר כבר רשות, להבדיל ממסיג גבול שפלש למקרקעין, עליו להוכיח שהוא קיבל מבעל המקרקעין רשות להשתמש במקרקעין.
הרשות להשתמש במקרקעין יכולה להנתן בהסכמה מפורשת במסגרת הסכם או בהסכמה מכללא הנלמדת מהתנהגות הבעלים. בסקירה שלפניך נפרט ונסביר אודות היקפו של רישיון השימוש ומגבלותיו, ונדגים מתוך פסיקות מעניינות של בתי המשפט בנושא.
הסכמה ומתן רישיון לשימוש לפי הפסיקה
כאשר המדובר בהסכמה מפורשת במסגרת הסכם, אזי המדובר בהסכמה אשר מצמיחה למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין. הסכמה זו יכולה להנתן לתקופה קצובה או בלתי קצובה, בתמורה או שלא בתמורה.
כאשר מדובר בהסכמה מכללא הנלמדת מהתנהגות בעל המקרקעין, המדובר בהסכמה לשימוש במקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב ומבלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין.
הסכמה זו נלמדת משתיקתו ואי מחאתו של בעל המקרקעין להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס. כך למשל כאשר בעל המקרקעין נמנע לעיתים במשך שנים רבות מעשיית פעולה כלשהי לסילוקו של המחזיק מהמקרקעין, מתפרשת התנהגותו זו כהסכמה מצידו להישארות המחזיק במקרקעין.
העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו ליצור רישיון מכללא שלא היה קיים מלכתחילה. כך נקבע בין השאר בהליך ע"א 496/82 רוזן ואח' נ. סלונים.
כלומר, לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין הכרח בהסכם מפורש, ולעיתים מספיקה התנהגותו של בעל המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהוא הסכים בדיעבד והשלים עם שימושו של אדם אחר ברכושו.
רשות הדירה או בלתי הדירה?!
חשוב לדעת כי במקרה של הסכמה מכללא יש לבחון האם המדובר ברשות הדירה, שמשמעותה הנה המדובר ברשות שניתנת לביטול בכל עת על ידי בעל המקרקעין, או שמא המדובר ברשות בלתי הדירה, שאז המדובר ברישיון קבוע ותמידי שאין בעל המקרקעין יכול לחזור ממנו.
במידה ומדובר ברשות הדירה, הרישיון בטל בכל עת בה מגלה בעל המקרקעין את דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון או אז חייב המחזיק לפנות את המקרקעין הגשת תביעה על ידי בעל המקרקעין יכולה אף היא להוות הודעה על ביטול הרישיון.
סיווג הרישיון כרישיון הדיר או בלתי הדיר תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ועל פי מבחן הצדק. הכרה ברישיון בלתי הדיר במקרקעין מעוררת קשיים בלתי מבוטלים, ועל כן ככלל היא תוכר רק במקרים חריגים, בשל המשמעות מרחיקת הלכת כלפי זכויות בעל המקרקעין.
כך נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסק דין מעניין בהליך רע"א 2427/14 מרגוליס נ' דיין.
בעניין זה בית המשפט יתחשב בין היתר בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.
כללים אלה נקבעו בפסק דין לא מעטים ובין השאר בהליך רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי.
חשוב לדעת כי על צד הטוען לרישיון שאין לבטלו רובץ נטל הוכחה מחמיר במיוחד ודוגמא מצויינת לכך ניתן למצוא בהליך רע"א 5312/12 שלום נ' כרסנטיי.
דוגמא מתוך פסק דין שעסק בנושא רישיון שימוש
במסגרת הליך ת"א 16725-03-14 זולצבך ואח' נ' אבנשפנגר נדון סכסוך אודות שטח קרקע חקלאית אשר נמצא בין שני משקים במושב בית נקופה. שטח זה היה שייך לבעלים של אחד המשקים, אך בעלי המשק השני השתמשו בו במשך שנים לצורך הגישה למשק שלהם. בשלב מסויים חסם בעל המקרקעין את המעבר לשטח שלו באמצעות הצבת סלעים ועמודים.
בעלי המשק השני הגישו תביעה כנגדו בטענה שאבי הנתבע ויתר עליו לטובת אביהם וכי הנתבע לא היה רשאי לחסום את המעבר ללא קיום הליך משפטי.
בעל המקרקעין טען כי השטח שייך לו ולכן הוא רשאי היה לחסום את הגישה אליו, בפרט שהיקף כלי הרכב והמשאיות שעבר בשטח הלך וגדל, באופן שגרם נזקים לשטח המשק שלו.
בית המשפט קבע כי אבי בעל המקרקעין לא ויתר על השטח לטובת התובעים, אך עם זאת אין מחלוקת שניתנה להם רשות להשתמש בשטח במשך שנים. לפיכך מתעוררת השאלה היא האם המדובר ברשות שימוש הדירה, שניתנת לביטול, או שמא המדובר ברשות שימוש בלתי הדירה ושאינה ניתן לבטל.
עוד נקבע כי הראיות שהוצגו לימדו על חוסר בהירות באשר לנסיבות שבהן החלו התובעים לעשות שימוש באותו שטח, וכי הם לא הוכיחו מה יהיו ההשלכות של ביטול רשות השימוש מבחינתם או האם ניתן למצוא פתרון פונקציונאלי אחר.
לפיכך נפסק כי לא מדובר באחד המקרים החריגים המצדיקים הכרה ברשות שימוש בלתי חוזרת ועל כן ניתן לבטלה.
יחד עם זאת נקבע כי גם ביטול רשות שימוש יעשה תמיד בהתאם למבחן הצדק, וניתן להתנותו בתנאים כדי להשיג תוצאה צודקת בין הצדדים. מאחר שהתובעים עשו שימוש בשטח עשרות שנים, נקבע כי בנסיבות אלה לא היה מקום שבעל המקרקעין יבטל את רשות השימוש ללא התראה מראש, וללא מתן אפשרות לתובעים להיערך ולמצוא פתרונות חלופיים.
בסיכומו של דבר נקבע כי בעל המקרקעין רשאי לבטל את רשות השימוש בשטח שלו, אולם עליו לתת לתובעים התראה בת חצי שנה קודם לכן.
בהתאם לכך נפסק כי על בעל המקרקעין להסיר את חסימת המעבר בשטח תוך 30 יום, התובעים יוכלו להמשיך להשתמש בו במשך 6 חודשים לאחר מכן, מבלי שהנתבע יפריע להם בשימושם זה.
בתום ששת החודשים תועבר החזקה בשטח לידי בעל המקרקעין והתובעים לא יעשו בו כל שימוש אלא ברשותו.
כפי שניתן הבין גם מפסק הדין הנ"ל, ישנם מקרים מגוונים של סכסוכים משפטיים לגבי מתן רישיון שימוש במקרקעין, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו והלך רוחם של הצדדים המעורבים. לכן, אם נקלעת לסכסוך הקשור לקבלה או מתן רישיון שימוש במקרקעין, ראוי רצוי ומומלץ לפנות לפני הכל לקבלת ייעוץ משפטי פרטני,