לדעת יותר על זיקת הנאה במקרקעין
זיקת הנאה הינה אחת מחמש הזכויות המרכזיות במקרקעין, אשר מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כך:
"זיקת הנאה הינה שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמה זכות להחזיק בהם".
במילים פשוטות, זיקת הנאה מקנה זכות להנות ממקרקעין באופן כלשהו אך מבלי להחזיק בהם.
אותם מקרקעין שעליהם חלה זיקת ההנאה יקראו מקרקעין כפופים. זיקת ההנאה יכולה להינתן לטובת ארבעה גורמים שונים, לפי סעיף 92 לחוק המקרקעין:
אדם מסויים או סוג בני אדם לדוגמא, מתפללים של בית כנסת מסויים או עובדי מפעל מסויים, הציבור בכללותו, וכן מקרקעין מסויימים, שייקראו מקרקעין זכאים.
דוגמא נפוצה לזיקת הנאה הינה זכות המעבר, כלומר, הזכות לעבור דרך שטח השייך למישהו אחר.
זכות מעבר יכולה להיות למשל, שביל מעבר לטובת הציבור כולו או דרך מעבר לטובת בעל מקרקעין מסויים, המוקף וכלוא בחלקות קרקע של בעלים אחרים.
דוגמא אחרת יכולה להיות בזכות מעבר לכל השכנים בבית משותף לגג או לארונות חשמל אשר הגישה אליהם עוברת דרך שטח השייך לשכן אחר, או זכות מעבר לטובת רשות מקומית לצורך הנחת קווי ביוב או לטובת חברת תשתיות, כגון חברת החשמל, לצורך הנחת קווי חשמל.
סעיף 93 לחוק המקרקעין קובע 4 סוגי תכנים לזיקת הנאה:
בעל הזיקה או בעל המקרקעין הזכאים זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים. לדוגמא: בעל זיקה הזכאי לחנות מדי פעם בשטח השייך למישהו אחר.
בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מעשיית פעולה מסויימת בהם. לדוגמא: בעל שטח מתחייב כלפי חברת תשתיות כלשהי, אשר הניחה צינורות בשטח שלו, שלא לנטוע בשטח עצים בעלי שורשים עמוקים, אשר עלולים לחבל בצינורות.
בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת. לדוגמא: בעל שטח לתחזק גדר המפרידה בין השטח שלו לשטח הסמוך.
בעל המקרקעין הכפופים לא זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים. לדוגמא: בעל שטח שעובר בו נחל כלשהו הזורם גם בשטח סמוך, מתחייב שלא למנוע מהשטח הסמוך להנות מזרימת מי הנחל.
זיקת הנאה שניתנה לטובת אדם או סוג בני אדם ניתנת להעברה רק בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, אלא אם כן הוסכם אחרת בתנאי הזיקה, וזאת כפי שקובע סעיף 95 לחוק המקרקעין.
כמו כן, זיקת ההנאה הינה לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם כן נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה, כאמור ברישא של סעיף 96 לחוק המקרקעין.
דרכים ליצירת זיקת הנאה במקרקעין
ניתן ליצור זיקת הנאה באמצעות שתי דרכים: ע"י כריתת הסכם, שטעון מסמך בכתב כמו כל חוזה במקרקעין, או מכח שימוש במקרקעין במשך 30 שנים רצופות, ואז גם ניתן לדרוש את רישומה, אמור בסעיף 94(א) לחוק המקרקעין.
יודגש כי השימוש במקרקעין מכח שנים צריך להיות גלוי או עוין את זכות הבעלות של בעל המקרקעין הכפופים, כך שאם בעל המקרקעין לא ידע ולא היה עליו לדעת על השימוש, אזי לא ניתן לומר כי ויתר על זכויותיו.
יחד עם זאת, בעל המקרקעין הכפופים זכאי להתנגד ליצירת זיקת ההנאה באמצעות שימוש משך שנים, וזאת על ידי מתן הודעה בכתב למי שנהנה מהמקרקעין או לציבור בכללותו, לפיה הוא מתנגד לשימוש בזכות, אם כי עליו להקפיד לעשות זאת תוך כדי תקופת 30 השנה האמורות, ולא לאחר מכן, וזאת כפי שעולה מסעיף 94(ב) לחוק המקרקעין.
כמו כן, לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעי ציבור, כאמור בסעיף 113 (ג) לחוק המקרקעין. מקרקעי ציבור מוגדרים בסעיף 107 לחוק, כמקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על ידי חיקוק.
ביטול או שינוי זיקת הנאה במקרקעין
בהתאם לסעיף 96 לחוק המקרקעין, למרות שזיקת הנאה אינה מוגבלת בשנים אלא אם כן הותנה אחר לגביה, בית המשפט רשאי על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל זיקת הנאה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן, וזאת בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים.
כמו כן, בית המשפט רשאי גם לפסוק פיצויים למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי של תנאי זיקת ההנאה.
במסגרת הליך ע.א 1769/04, אירית אורן נגד רן כהן ואח', דן בית המשפט העליון בסוגיה מהם אותם שינויי נסיבות המצדיקים את ביטול הזיקה או שינויה.
באותו תיק נדון מקרה לפיו המשיבים השתמשו במקרקעין של המערערים לצורך מעבר לניהול משק חקלאי אותו החזיקו בשטח שהיה בבעלותם, ואשר גבל בשטח של המערערים, וכתוצאה מכך רכשו בו זיקת הנאה מכח שנים.
ברם, לימים המשיבים הרסו את המשק החקלאי בשטח שלהם, והחלו לבנות בו בתים עבור עצמם, אך עם זאת ביקשו להמשיך ולהשתמש בשטח של המערערים.
המערערים מצידם, ביקשו לבטל את זיקת ההנאה מכח השנים שאיפשרה למשיבים לעבור דרך השטח שלהם.
בית המשפט העליון קבע כי שינוי נסיבות מתרחש כאשר זיקת ההנאה אינה משרתת עוד את המטרות לשמן היא הוענקה, וכאשר שוב לא צומחת ממנה תועלת למקרקעין הזכאים.
המדובר בשינוי מצב המקרקעין הכפופים והזכאים, אשר כולל שינוי של נתון אובייקטיבי במקרקעין, כמו שינוי בתכנון, וכן שינוי סובייקטיבי שמקורו בבעל המקרקעין, לדוגמא, רצונו לבנות מבנים חדשים על הקרקע שבבעלותו.
בנוסף, יש לבדוק גם את השאלות הבאות:
האם זיקת ההנאה מסכלת את פיתוח המקרקעין הכפופים, פוגעת בכדאיותם או מקשה עליהם?
האם ביטולה של זיקת ההנאה יגרום להפסד תועלת העולה על הרווח הצפוי מפיתוח המקרקעין הכפופים?
האם ביטולה של זיקת ההנאה יגרום נזק למשיבים, בגינו יש לפסוק להם פיצויים?
באותו תיק קבע בית המשפט העליון קבע שיש כאן אכן שינוי נסיבות המצדיק את ביטול זיקת ההנאה.
זאת מאחר שזיקת ההנאה ניתנה מלכתחילה למטרת ניהול המשק החקלאי של המשיבים, ולפיכך, משעה שהוא נהרס על ידם, ולא באופן ארעי אלא לצמיתות, אזי מטרה זו אינה מתקיימת עוד.
בית המשפט הוסיף ובדק מהי התועלת הצפויה מהותרת זיקת ההנאה על כנה לעומת ביטולה, וקבע כי המשך קיום זיקת ההנאה מקשה על מהלך החיים התקין של המערערים בשטח שלהם, שכן מעבר אנשים וכלי רכב בשטח זה מהווה מטרד הפוגע בחיי היום-יום של המערערים.
לעומת זאת, ביטול זיקת ההנאה לא יסב למשיבים כל נזק, מאחר שעומדות לרשותם דרכים חלופיות, ועל כן הם אינם זקוקים למעבר דווקא בשטח המחלוקת.
מכאן נובע כי התועלת בביטולה של זיקת ההנאה והרווח שעשוי לצמוח מפיתוח המקרקעין הכפופים, עולה לאין שיעור על הרווח שעשויים המשיבים להפיק, אם בכלל, מהמשך קיומה של אותה זיקה.
עובדה זו הכריעה את הכף לטובת המערערים מבחינת בית המשפט העליון, אשר פסק כי יש לבטל את זיקת ההנאה לטובת המשיבים, וזאת מבלי לפסוק להם פיצוי מצד המערערים.
לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי מהיר בענייני מקרקעין!