כל המידע הדרוש לפני שלוקחים משכנתא
כמו שכולנו יודעים רכישת דירה למגורים הינה ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של האדם הפרטי, אם לא החשובה שבהן.
על מנת לבצע עסקה זו בתבונה, יש לקחת בחשבון היבטים שונים, לרבות היבטים משפטיים, היבטי מיסוי וכמובן גם היבטים כלכליים ופיננסיים, בכל הקשור למימון רכישת הדירה, במיוחד נוכח יוקר מחירי הדיור בישראל, שהולכים ומאמירים ללא הרף.
כתוצאה מכך חלק ניכר מהעסקאות לרכישת דירת מגורים בארץ אינן יכולות להתבצע ללא ההליך המכונה נטילת משכנתא.
למעשה, המדובר בהליך של נטילת הלוואה מהבנק לצורך רכישת נכס מקרקעין, תוך משכון הזכויות בנכס לצורך הבטחת פרעון ההלוואה לבנק. ברם, מאחר שמשכון זכויות בנכס מקרקעין מכונה משכנתא, זכה הליך זה לכינוי נטילת משכנתא.
המשכנתא מורכבת עקרונית מקרן, סכום ההלוואה, ומתוספת ריבית על הקרן.
סכום הקרן יכול להיות צמוד לגורם כלשהו, או לא צמוד בכלל.
כאשר סכום הקרן אינו צמוד, תוספת הריבית תהיה בד"כ גבוהה יחסית, על מנת לפצות את הבנק על העדר ההצמדה של סכום הקרן.
גם בעניין נטילת המשכנתא יש להקדים מחשבה למעשה, ולבחור בתבונה את מסלול המשכנתא המתאים לכם, במיוחד לאור העובדה שהמדובר לרוב בהלוואה ארוכת טווח, אשר יכולה אף להגיע ל-30 שנה.
לשם כך יש לקחת בחשבון, בין היתר, את סכום ההון העצמי העומד לרשותכם לצורך רכישת הנכס, סכום ההלוואה שתצטרכו ליטול מהבנק, ואת סכום ההחזר החודשי לבנק שתוכלו לעמוד בו לאורך כל שנות פרעון ההלוואה, תוך לקיחה בחשבון של מספר המשכורות העומדות לרשותכם, אחת או שתיים.
כמו כן יש לקחת בחשבון כל מיני הוצאות עתידיות כגון הוצאות בשל הרחבת המשפחה והצטרפות ילדים נוספים אליה וכיו"ב.
לאחר מכן, מומלץ מאד לעשות מעין סקר שוק בין הבנקים השונים למשכנתאות, ולבחון את מסלולי המשכנתא המוצעים על ידם, ובמידת האפשר – גם להתמקח עמם במטרה להטיב עם תנאי המשכנתא שברצונכם לקחת.
כמו כן, ובמידת הניתן, רצוי גם להתייעץ עם עורך דין ו/או יועץ משכנתאות אשר בקי במצב העדכני של השוק, ואשר יוכל להתאים לכם את המסלול הנח ביותר עבורכם.
לכל בנק יש את המסלולים שלו, מתוכם הוא בוחר ומרכיב הצעות בתנאים מסויימים המתאימים לכם, ולרבות בהתאם לסכום ההון העצמי שלכם, סכום ההלוואה שאתם מבקשים ליטול מהבנק, וההחזר החודשי שאתם מסוגלים לעמוד בו.
לשם קבלת הצעות אלו, עליכם להציג בפני הבנק מסמכים שונים, לרבות תלושי משכורת, תדפיסי חשבונות הבנק, העתק הסכם הרכישה, נסח טאבו ועוד.
הצעות אלו אינן מחייבות אתכם, אך במידה ובחרתם בהצעה כלשהי, ייפתח לכם תיק משכנתא בבנק. לשם פתיחת התיק יש לשלם עמלת פתיחת תיק אשר סכומה הינו בד"כ 0.25% מסכום המשכנתא.
לאחר מכן תצטרכו לחתום על שורה של מסמכים לצורך נטילת המשכנתא וכן להמציא לבנק את המסמכים והבטחונות שהוא דורש לצורך מתן ההלוואה.
בחירת מסלול המשכנתא
כאשר שוקלים מהו המסלול המתאים לכם, יש לזכור שאין למעשה מסלול שהוא המסלול הטוב ביותר, מאחר שלכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו.
יתרה מכך, גם מסלול שנחשב לכאורה למסלול המיטבי בעת נטילת המשכנתא עלול להשתנות, מאחר שגם התנאים במשק משתנים כל הזמן, ועל כן מסלול שהשתלם לפני מספר שנים עלול להפוך למסלול שקשה לעמוד בהחזרים החודשיים שנכללים בו, אם כי כמובן שיתכן גם ההיפך.
כמו כן יש לקחת בחשבון שיש מחיר לוודאות ושקט נפשי לגבי גובה ההחזרים החודשיים. מי ששונא סיכונים ומעדיף לדעת בדיוק ומראש כמה יהיה עליו להחזיר מדי חודש לבנק, ועל כן יבחר במסלול שאינו צמוד ובריבית קבועה, יצטרך לשלם ריבית גבוהה יחסית, אשר תגלם בתוכה את השינויים הצפויים במדד.
בנוסף, יש לקחת חשבון האם פרעון ההלוואה במלואה לפני הזמן או מחזור המשכנתא יהיו כרוכים בעמלת תשלום פרעון מוקדם / היוון לבנק.
קיימים כיום מסלולים שונים לנטילת משכנתא, אשר נבדלים זה מזה על פי מספר פרמטרים, כגון:
סוג הריבית: קבועה או משתנה, כאשר הריבית המשתנה יכולה להשתנות מדי חודש, שנה, 5 שנים וכד'.
סוג ההצמדה: לא צמודה, צמודה למדד המחירים לצרכן, צמודה לפריים, צמודה לליבור, צמודה למט"ח וכד'.
משך ההלוואה: תקופת ההלוואה לרוב נעה בין 5 ל-30 שנה.
לוח הסילוקין: שפיצר, בוליט, קרן שווה.
נקודות יציאה: מספר ומועד הפעמים בהן ניתן לפרוע את ההלוואה במלואה, ללא תשלום עמלת פרעון מוקדם.
בין מסלולי המשכנתא השונים, ניתן למצוא את המסלולים הבאים:
משכנתא בריבית קבועה - צמודה למדד
יתרון: יש וודאות לגבי גובה הריבית, וקיים רווח אם הריבית נמוכה מהריבית במשק.
חסרון: יש הפסד כאשר הריבית במשק יורדת, והריבית הקבועה גבוהה מהריבית במשק.
עמלת פרעון מוקדם: יש.
משכנתא בריבית קבועה - לא צמודה למדד
יתרון: החזר חודשי קבוע וידוע מראש.
חסרון: ריבית גבוהה מאד.
עמלת פרעון מוקדם: יש.
משכנתא בריבית משתנה - צמודה למדד
יתרון: יש סיכוי לירידת שיעור הריבית בעתיד, לפי השינויים במשק.
חסרון: קיים סיכון לעליית בעתיד, לפי השינויים במשק.
עמלת פרעון מוקדם: אין.
משכנתא בריבית הפריים - לא צמודה למדד
יתרון: הקרן לא צמודה.
חסרון: סיכון של עליית ריבית.
עמלת פרעון מוקדם: אין.
משכנתא צמודה למט"ח – דולר, יורו, פרנק שוויצרי, ין יפני
יתרון: יתרון לבעלי הכנסות במט"ח
חסרון: חשיפה לשינויים בשער המטבע הזר
עמלת פרעון מוקדם: אין.
כמו כן קיימות משכנתא צמודה למק"מ - משכנתא עם ריבית קבועה במשך שנה, אשר משתנה לאחר מכן בהתאם לשינוי הריבית על אגרות חוב מסוג מק"מ, מלווה קצר מועד.
משכנתא במסלול גרייס - המאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד, ומשכנתא במסלול בלון - בה הריבית והקרן משולמים בסוף התקופה שנקבעה בתשלום אחד.
לעיתים ניתן ליטול משכנתא במסגרת תמהיל מסלולים שונים.