אם אתם עומדים לפני עסקה במקרקעין ולפני שנתחיל להסביר, חשוב להבין: בכל הנוגע למס שבח מקרקעין, שאלת חבות המס ושיעור המס מהווה לא פעם את לשון המאזניים ההופכים עסקת מקרקעין למשתלמת או שלא.
שאלת השאלות: מהו מס שבח? ובכן, מס שבח הוא מקרה פרטי של מס רווח הון. מס זה מוטל על רווח ההון (השבח) שנצבר לאדם כתוצאה ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. על כן המבחן הראשון המקים חובה לשלם מס שבח הוא כי הייתה מכירה והמבחן השני הוא כי היתה השבחה של אותו נכס שנמכר.
הרציונל בבסיס הטלת מיסוי זה הוא הגדרתו כרווח הון - בעל הזכות במקרקעין הוא בעל הון, ובעת העברת הזכות הוא מעביר הון ומרוויח בשל ההעברה, כשעל רווח זה הוא מחויב במס.
עניין הרווח הוא-הוא למעשה השבח. כלומר, אם מוכרים את הנכס בהפסד לא מחויבים בתשלום מס כאמור.
יש להדגיש כי מס זה מוטל רק על השבח שצבר הנכס במהלך תקופת הבעלות ולא על הנכס כולו. על מנת לחשב מהו השבח, דרושים נתונים באשר לשווי המכירה ומועד המכירה, שווי הרכישה ומועד הרכישה, וכמו כן הוצאות המותרות בניכוי ופחת.
בנוסף קיימת מערכת מסועפת של פטורים או דחיות מס, המחייבות התייעצות עם איש מקצוע, עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי לצורך קביעת השבח, ניתן להכיר בהוצאות שהוצאו לצורך רכישת הזכות או מכירתה, זאת מעבר לשווי הרכישה עצמה, ובלבד שאין מדובר בהוצאות המותרות בניכוי שוטף במס הכנסה.
כך למשל, במידה שבעל הנכס שילם שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות מקרקעין, הוצאות מימון, או היטל השבחה, סכומים אלו יתווספו לשווי הרכישה ובכך יקטינו את השבח.
במשוואת מס השבח, שווי ומועד המכירה הם פרמטרים ברורים וידועים. יום המכירה הוא יום חתימת חוזה המכר, ושווי המכירה הוא סכום התמורה. בחישוב שווי ומועד הרכישה לעומת זאת, נלקחים בחשבון מלבד מועד רכישת המקרקעין וסכום הרכישה, גם אלמנטים כמו הצמדה למדד, או תרגום למטבע העדכני.
באשר למועד הרכישה, ישנם מקרים בהם המועד בו קיבל בעל הנכס את המקרקעין לבעלותו לא ייחשב כמועד הרכישה, כך למשל במקרים בהם קיבל בעל הנכס את הזכות בירושה הפטורה ממס. במקרים אלה מועד הרכישה מתגלגל לאחור, והוא נקבע למועד בו המוריש רכש את הנכס ובכך נשמר עקרון רציפות המס.
מנהל המקרקעין בישראל, אשר לו לשכות בכל רחבי הארץ, אחראי על הסדרת הזכויות במקרקעין. בעת ביצוע עסקת מקרקעין מטפל עורך הדין בכל ההתנהלות הפרוצדוראלית מול הרשויות, ובכללן רשויות המס, לשכות רישום המקרקעין וכדומה.
רשויות אלה אמורות לקבל מהמוכר הצהרה ודיווח על ביצוע עסקה במקרקעין, וגם לקבל חישובי מס שיעזרו להן לקבוע את השומה, הווה אומר סכום המס שיש לשלם.
את מס השבח יש לשלם תוך 60 ימים מיום המכירה. ישנם סעיפים בחוק המאפשרים בנסיבות מסוימות לדחות את מועדי התשלום. אי עמידה בתשלום או דיווח שגוי או כוזב מהווים עבירה פלילית.
אחוז המיסוי המוטל על השבח עבר מספר שינויים משמעותיים במהלך השנים, כאשר המשמעותי שבהם ארע בשנת 2001. בעוד שקודם לכן, שיעור המס המוטל על שבח מקרקעין היה מקביל לשיעור המס השולי החל על אדם דהיינו מס הכנסה, המגיע ל-45%, לאחר השינוי, שיעור מס השבח עומד על כ-20% בלבד.
יש לציין כי חוק מיסוי מקרקעין מכיל פטורים שונים ואפשרויות רבות נוספות, אשר הידוע בהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים.
בשל מורכבותה הרבה של עסקת מכר מקרקעין, הכוללת חוזים וזכויות, אישורים ומסמכים, יש צורך להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין מן הסתם.
עורך הדין שלך יוודא תכנון מס נכון, יבחן את הפטורים הקיימים ויתאים את השימוש בפטור הרצוי לנסיבות. הצורך לדייק ולמנוע טעויות בחישוב מס שבח, באופן התשלום, ובעיתוי התשלום, מעמיק עוד יותר את מורכבות התהליך.
רק עורך דין מנוסה יוכל לספק את הביטחון הנדרש לכך שהעסקה בוצעה ללא סיכונים מול רשויות המס. מעבר לכך ובמקביל, העסקת עו"ד מנוסה תמנע תשלומים מיותרים ותוכל לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בביצוע עסקאות מכר מקרקעין.