החלטתם לקנות דירה בשכונה חדשה או בבניין שבנייתו טרם החלה? עו"ד יואב קומבליס מסביר על הליך הרכישה מתחילתו ועד להעברת הבעלות בדירה ורישומה לפי חוקי המקרקעין.

המשמעות המשפטית של רכישת דירה יד ראשונה מקבלן כוללת מספר היבטים: ניהול משא ומתן ובדיקות הכרחיות, שמאות ומפרט,  ניסוח ועריכת חוזה מכר.

לכל אורך ההליך עליך להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמך, ולעולם אל תסתפקו בעורך הדין של הקבלן, אפילו אם זה נשמע מפתה וחסכוני.

ניהול משא ומתן

בעת ניהול המשא ומתן עם המוכר וטרם החתימה על החוזה יש להיעזר בעורך דין מקרקעין אשר יקפיד על כך שמחיר הדירה הסופי המצוין בחוזה המכר כולל גם סכומים נלווים, וישים לב לנושאים מרכזיים בחוזה כגון חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, טלפון ודוד שמש, תוספות בדירה, פיתוח, רכוש משותף ורישום בטאבו.

חוק המתנה, תשכ"ח 1968, עוסק בדרכים להקנות נכס במתנה.

סעיף 1 לחוק המתנה קובע כי מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה, וכי דבר המתנה יכול להיות מקרקעין, מטלטלין או זכויות. מכאן נובע, איפוא, כי ניתן לתת גם דירה במתנה על פי החוק.
כיצד ניתן להעביר דירה במתנה?

ככל שהמדובר בשלב ההתחייבות לתת נכס מקרקעין במתנה – קובע סעיף 5 (א) לחוק המתנה, כי כל התחייבות לתת מתנה טעונה מסמך בכתב.

הוראה זו חופפת למעשה גם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר קובע אף הוא כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

כלומר, על מנת לתת דירה במתנה יש לערוך מסמך התחייבות בכתב, לפיו בעל הדירה נותן את הדירה במתנה למקבל הדירה.

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה גם בשם תמ"א 38, הינה תוכנית שאושרה בשנת 2005, במטרה לעודד חיזוק ושיפוץ של מבנים החשופים לסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.

המדובר בעיקרון במבנים אשר נבנו לפני 1.1.1980, מאחר שלאחר שנה זו המבנים בארץ כבר נבנו בהתאם לתקן הישראלי לעמידות מפני רעידות אדמה, ת"י 413.

התמריץ הכלכלי שמעניקה התוכנית לבעלי הבתים הינו הענקת תוספת זכויות בנייה בנכס, לצורך הרחבת הדירות הקיימות של הדיירים, וכן לצורך בניית תוספת קומות מעל גג הנכס, בדרך כלל באמצעות יזם / קבלן חיצוני, אשר מימושן נועד לממן את עלות חיזוק הנכס והגדלתו.
 
ברם, בפועל הסתבר כי החיזוק המתבצע בחלק נכבד מהמבנים הישנים המשופצים בהתאם לתמ"א 38, אינו מצליח בהכרח לעמוד בדרישות תקן 413, מאחר שחרף חיזוק ושיפוץ המבנה, תשתיותיו הישנות עדיין נותרו כשהיו.

לפיכך החליט המחוקק ליזום את התיקון השני לתמ"א 38, אשר אושר בפברואר 2010, ואשר מכונה בקיצור תמ"א 38.2 או תמ"א פינוי - בינוי.