שינוי ייעוד מקרקעין לפי חוק

נציין כי קיים הליך נוסף לשינוי יעוד המקרקעין, וזאת לגבי שינוי היעוד של הקרקע כפי שהוגדר בהסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל. מטבע הדברים, הליך זה מצריך את קבלת הסכמת המנהל.

הסבר ההליך לשינוי הייעוד בקרקע

תהליך שינוי יעוד המקרקעין נחשב לתהליך מורכב וממושך יחסית, לעיתים שנים מספר, ועל כן יש להצטייד בסבלנות רבה לכל אורכו.

הליך זה כולל את השלבים הבאים:

• בשלב הראשון יש להגיש תוכנית לשינוי יעוד המקרקעין בפני הוuעדה המקומית לתכנון ובניה. הוועדה המקומית דנה בתוכנית, מגבשת עמדתה בעניינה, ומעבירה את המלצותיה תוך 60 יום לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
• עם פתיחת תיק התוכנית בוועדה המחוזית, מתכנן המחוז בודק האם התוכנית עומדת בתנאי הסף. במידה והיא עומדת בהם, היא עוברת בדיקה תכנונית מוקדמת, אשר כוללת, בין היתר, התאמה למדיניות הוועדה, התאמה לאופי הסביבה, התאמה לתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות, וקבלת חוות דעת מקצועית בנושאים כגון חניה, תנועה, קרקע חקלאית, וסביבה. מתכנן המחוז מגיש את הערותיו על התוכנית לוועדה המחוזית.
• הועדה המחוזית עורכת דיון בנושא, על מנת להחליט האם להפקיד את התוכנית או לדחותה.
• במידה והוחלט להפקיד את התוכנית, המדובר לרוב בהפקדה המותנית בתנאים. במקרה כזה על יזם התוכנית למלא את התנאים הללו תוך חצי שנה מיום ההחלטה.
• לאחר שהיזם תיקן את התוכנית, הוועדה המחוזית מכינה נוסח פרסום להפקדה, והודעה בדבר ההפקדה מתפרסמת ברשומות, בעיתונים, ובמודעות שכונתיות. עם הפקדת התוכנית מועבר עותק ממנה לעיונו של שר הפנים, ועליו להודיע תוך 60 יום האם התוכנית טעונה את אישורו אם לאו.
• התוכנית מופקדת לעיון הציבור במשרדי הוועדה המחוזית ובמשרדי הוועדה המקומית למשך 60 ימים מיום הפרסום האחרון בעיתונים. במהלך הפקדת התוכנית, כל הרואה עצמו נפגע מהתוכנית רשאי להגיש לה התנגדות. במידה והוגשו התנגדויות לתוכנית, על הוועדה המחוזית לזמן את המתנגדים, מגישי התוכנית ומתכנן התוכנית, לשמוע אותם, ולהכריע לגביהן.
• לאחר שמיעת ההתנגדויות, על הועדה המחוזית להחליט האם לדחות את התוכנית, לאשרה, או לאשרה בתנאים. במקרה האחרון על היזם לתקן את התוכנית לפי החלטות הוועדה.
• עם קבלת התוכנית המתוקנת היא עוברת לפרסום וכך היא מאושרת.   
• במידה ושר הפנים הודיע כי התוכנית טעונה את אישורו לשם מתן תוקף, היא תועבר אליו בטרם תועבר לפרסום. על שר הפנים להודיע בתוך 30 יום אם הוא מאשר את התוכנית אם לאו. אם לאחר 60 יום שר הפנים אינו משיב, התוכנית אינה טעונה את אישורו.

על החלטות הוועדה המחוזית ניתן להגיש בקשת רשות לערור בפני יו"ר הוועדה המחוזית.

במידה וניתנה רשות לערור, יש להגיש את הערר בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה. על החלטת המועצה הארצית ניתן לערער באמצעות הגשת בג"צ בפני בית המשפט העליון.

כמובן שאנו ממליצים לפנות לייצוג משפטי באמצעות עורך דין מומחה בתחום המקרקעין, לצורך התנהלות מול הרשויות בהליכים הנ"ל, שכן המדובר בענייני בירוקרטיה סבוכים ומורכבים, וכל החלטה לכאן או לכאן יכולה להיות בעלת משמעות כלכלית נרחבת ביותר.

חשוב לבדוק לפני שפונים לשינוי ייעוד קרקע

תהליך שינוי יעוד המקרקעין נחשב כאמור לתהליך מורכב וממושך יחסית, ועל כן מומלץ לערוך בדיקה מעמיקה לפני הגשת הבקשה לשינוי היעוד, על מנת להעריך ככל הניתן מראש את סיכויי קבלתה.

ראשית יש לבדוק את היעוד המבוקש אל נוכח האמור בתוכנית המיתאר הארצית – תמ"א 35, אשר אושרה בשנת 2005. תוכנית זו מתווה את כיווני התכנון העתידיים של ישראל, ואמורה לספק מענה לצרכי הפיתוח הצפויים, תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים וערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת.

הקריטריון אשר נקבע בתמ"א 35 לגבי הפשרת קרקע חקלאית הינו פיתוח צמוד דופן. משמעות מושג זה הינה שככל שהשטח החקלאי צמוד יותר לשטח בנוי קיים, כך סיכויי הפשרתו גדולים יותר, ואילו ככל שהוא מרוחק ממנו – כך סיכויי הפשרתו נמוכים יותר.

גורמים נוספים אשר עלולים ליצור עיכוב ו/או מניעה לקידום הליכי הפשרת הקרקע, הינם סמיכות הקרקע לקווי מתח גבוה, מסילת רכבת, צנרת להובלת גז, תחנות כח, שמורות טבע, יערות, בסיסים צבאיים ומפעלים שונים אשר מחייבים מרחב ביטחון בינם לבין אזורי המגורים.

כמו כן יש לקחת בחשבון כי מאחר והפשרת קרקע חקלאית לבניה כרוכה בפיתוח תשתיות, קיימת לרשויות יש להפקיע עד 40% מהשטח לטובת שטחים ציבוריים, כגון כבישים, בתי ספר, וגני שעשועים, וזאת ללא כל פיצוי לבעלים. כתוצאה מכך צפוי הבעלים להיוותר רק עם 60% מהקרקע שהופשרה.

במידה והמדובר בקרקע שבבעלות המנהל, יש לברר האם קיים סעיף במסגרת הסכם החכירה הקובע כי במקרה של הפשרה, תוחזר הבעלות בקרקע לידי המנהל, או שהמנהל יאפשר את המשך החכירה.

במקרה האחרון תיערך שומה חדשה לקרקע אשר תעריך את שוויה בעקבות ההפשרה, ועל החוכר יהא לשאת בעלות ההיוון ו/או דמי החכירה השנתיים על בסיס שווי הקרקע המופשרת.

עם זאת יצויין כי לעיתים ניתן לשנות תב"ע באופן מהיר יותר יחסית, כאשר מבוקש שינוי נקודתי, וזאת במידה ובסביבתה ישנן כבר תב"עות הדומות לייעוד החדש המבוקש בקרקע.

לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי מהיר!