עסקת קומבינציה במקרקעין - כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך!
כל מה שחשוב לדעת לפני עסקאות קומבינציה, בין בעלי קרקעות ליזמי בנייה! עו"ד קומבליס מסביר...
עסקת קומבינציה במקרקעין - כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך!





רגע לפני עסקת קומבינציה...

Hebrew

עסקת קומבינציה מכונה גם עסקת מכר חלקי ולמעשה מהווה עסקת חליפין בין בעל קרקע ליזם שעתיד לבנות עליה.

במסגרת העסקה בעל המקרקעין מוכר חלק מן הקרקע ליזם ובתמורה הקבלן בונה לבעל הקרקע דירות על השטח שנותר בבעלות בעל הקרקע ו/או מתחלק עם בעל הקרקע בתמורה שתתקבל ממכירת הדירות.

לדוגמה, שני אחים קיבלו בירושה שטח אדמה ועליה בית שאינו ראוי למגורים. האחים אינם מעוניינים להחזיק בקרקע ואינם מעוניינים לבנות עליה.

האחים יכולים למכור את הקרקע והבית, אך הם גם יכולים להיקשר בעסקת קומבינציה עם יזם ובתמורה יקבלו 4 דירות ראויות למגורים בבניין החדש שיבנה.

על האחים לבחון מי מבין האפשרויות תהייה רווחית יותר, שהרי ערך הקרקע יהיה נמוך מערך הקרקע בתוספת בנין הבנוי עליה פחות הוצאות הבניה בה.

האחוז מתוך הפרויקט אותו יקבל בעל הקרקע בסיומו של הפרויקט נקרא אחוז הקומבינציה ונקבע במסגרת ההסכם עצמו.

אחוז הקומבינציה נגזר מהיחס בין שווי הקרקע ובין עלות הבניה, ונתון מן הסתם למשא ומתן בין הצדדים - בעלי המקרקעין והיזם.

לדוגמה, בעסקת קומבינציה של 60/40, הקבלן יקבל 60% מהדירות שיבנו על ידו על הקרקע ובעל הקרקע יקבל 40% מהדירות.

מאחר ועלות הבניה שווה בכל רחבי המדינה ושווי הקרקע נקבע בהתאם למיקומו, ישנם איזורי ביקוש גבוהים (מרכז הארץ) ששם מאחר ושווי הקרקע גבוה, גם אחוז הקומבינציה יהיה גבוה ויכול להגיע גם ל-50%, לעומת איזורי שאינם מבוקשים (פריפריה), שם אחוזי הקומבינציה יהיו נמוכים ויגיעו לכ-15%.

חלוקת האחוזים בין בעל הקרקע והיזם הינה גרעין המשא ומתן המתנהל בין צדדים בעסקת קומבינציה, תוך שיקלול ערך הקרקע עלות הבניה, שכר הבניה לקבלן וערך הדירות שיבנו.