משמעותן של עסקאות נוגדות במקרקעין והדרך החוקית להתמודד מולן
כיצד ניתן וצריך להתמודד מול עסקאות נוגדות במקרקעין? מה קובע החוק ומה היא עמדת בית המשפט בנושא...
משמעותן של עסקאות נוגדות במקרקעין והדרך החוקית להתמודד מולן





עסקאות נוגדות במקרקעין

Hebrew

עסקאות נוגדות במקרקעין הינן מצב בו אדם התחייב לעשות את אותה העסקה במקרקעין כלפי לפחות שני גורמים שונים, כך שהן נוגדות זו את זה ומתנגשות זו בזו.

סוגיה זו מכונה בנוסף תקנת השוק במקרקעין. במקרה שגילית כי היית צד לעסקה נוגדת במקרקעין, פני כל דבר, מומלץ להקדים ולפנות לקבלת ייעוץ משפטי אישי באמצעות עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין ונדל"ן.

לדוגמא: כאשר אדם בעל דירה התחייב למכור את הדירה לקונה מסויים, ואף חתם עמו על הסכם מכר, אך אותו הקונה לא טרח להעביר על שמו את רישום הזכויות בדירה בטאבו. כעבור זמן מה, בעל הדירה חתם על הסכם למכור את אותה הדירה עם קונה אחר.

כלומר, יש לנו מצב של תחרות זכויות, במסגרתה מתחרים שני קונים על אותה הדירה.

כעת נשאלה השאלה: זכותו של מי גוברת? זכותו של הקונה הראשון או השני?

במקרה כזה קובע סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כך:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".

במילים פשוטות: באופן כללי, זכותו של הקונה הראשון בזמן גוברת, אלא אם כן הקונה השני קיים את שלושת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 9 לחוק, ואז זכותו תגבר על זכות הקונה הראשון:

הקונה השני פעל בתום לב – כלומר, הוא לא ידע שהמוכר כבר חתם על חוזה למכר הדירה עם הקונה הראשון, וגם לא יכול היה לדעת על כך, וזאת באמצעות מצב רישום הזכויות בטאבו לגבי הנכס.