זכויות במקרקעין לפי חוק בישראל - הכירו את מהות הזכויות במקרקעין
עו"ד יואב קומבליס מסביר ומפרש את ששת הזכויות במקרקעין והדרך ממש אותן לפי חוק...
זכויות במקרקעין לפי חוק בישראל - הכירו את מהות הזכויות במקרקעין





זכויות במקרקעין לפי חוק בישראל

Hebrew

חוק המקרקעין מגדיר חמש זכויות עיקריות במקרקעין: בעלות, שכירות, שאילה, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

נשאלת השאלה האם המדובר ברשימה סגורה, או שמא ניתן להוסיף אליה זכויות נוספות במקרקעין, כגון בר-רשות, הערת אזהרה וכד'.

התשובה לכך נמצאת בסעיף 161 לחוק, אשר קובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק".

כלומר, לא ניתן להוסיף לרשימה זו זכויות נוספות במקרקעין מכח הסכמה בין הצדדים או מכח פסיקת בתי המשפט, אלא אך ורק זכויות אשר המחוקק הכיר בהן ועיגן אותן במפורש במסגרת חוק כלשהו.

דוגמאות לזכויות כאלו הינן זכות השאילה - מכח סעיף 83 לחוק המקרקעין, זכות הנאמנות - מכח חוק הנאמנות, זכות העיכבון - מכח סעיף 11(ה) לחוק המטלטלין, וזכות השימוש - מכח סעיף 31 לחוק השכירות והשאילה.

בסקירה שלפניך נדון ונסביר את ששת הזכויות שעל פי חוק המקרקעין בלבד.

יחד עם זאת, יצויין כבר עתה כי הזכויות הפופולאריות והנפוצות ביותר מבין הזכויות הללו, ואשר לגביהן נערכות מירב העסקאות במקרקעין, הינן זכות הבעלות וזכות השכירות, כאשר עסקאות לגבי זכות הבעלות נעשות במסגרת הסכמי מכר, ואילו עסקאות לגבי זכות השכירות נעשות במסגרת הסכמי שכירות.

בעלות

זכות הבעלות מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין כך: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

נהוג לומר כי זכות הבעלות הינה הזכות הרחבה ביותר במקרקעין, הואיל והיא כוללת את מירב הרכיבים שניתן לכלול: רכיב ההחזקה, רכיב השימוש, ורכיב העשיה של כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם.

מאחר וזכות הבעלות הינה הזכות הרחבה והמקיפה ביותר במקרקעין, אזי ניתן לומר כי זוהי גם הזכות הנחשקת ביותר מבין הזכויות במקרקעין, מאחר והיא מקנה לבעליה את מירב האופציות להשתמש ולהנות מהנכס.

זוהי גם הסיבה מדוע הסכמי המכר נמנים על ההסכמים הנפוצים ביותר בקרב הסכמי המקרקעין.