כלים להערכת שווי של נכס לפני קניה

הדרך המקצועית ביותר הינה, מן הסתם, לפנות אל שמאי מקרקעין אשר יערוך עבורך שומת מקרקעין ויגיש חוות דעת מקצועית, כדי להעריך את שווי הנכס המיועד.

יחד עם זאת, קיימות גם דרכים נוספות באמצעותן תוכל לברר בעצמך, באופן עצמאי, את שווי הנכס, ואגב כך לחסוך את שכר הטרחה המשולם לשמאי המקרקעין.

הדרך המעשית והמומלצת ביותר הינה לבצע בעצמך את גישת ההשוואה, שהינה הגישה המקובלת ביותר על שמאי המקרקעין בעצמם לצורך ביצוע הערכות שווי של נכסים למגורים.

גישה זו מתבססת על השוואה למחיריהם של נכסים הדומים לנכס שהינך שוקל לרכוש, ואשר נמצאים בסביבתו, תוך ביצוע התאמות בגין ההבדלים הקיימים ביניהם, אם וככל שישנם כאלו.

לשם ביצוע שיטת ההשוואה, ניתן, למשל, לבדוק את המחירים הקיימים בסביבת הנכס באמצעות השכנים ומשרדי התיווך הנמצאים בסמוך לנכס.

ברם, ככל שמדובר בהתייעצות עם השכנים הגרים בסמוך לנכס, אזי, מטבע הדברים, הדבר תלוי ברצונם הטוב של השכנים הללו, אשר לא תמיד ששים לשתף פעולה בעניין זה עם גורמים שאינם מוכרים להם.

לעומת זאת, כדאי ומומלץ מאד להיעזר במשרדי התיווך הנמצאים בסמוך לנכס. המתווכים הנמצאים באזור הסמוך לנכס, הינם, מטבע הדברים, הגורמים המקצועיים הבקיאים ביותר ברמות המחירים של הנכסים הנמצאים בסביבתם.

ברשותם נמצא הידע לא רק אודות מחיר הנכס כשלעצמו, אלא גם אודות פרמטרים שונים הרלוונטים לצורך כדאיות רכישת הנכס, כגון אופי האוכלוסיה באיזור, תוכניות פיתוח עתידיות, מטרדים קיימים או צפויים, מוסדות חינוך, תרבות, ומסחר הקיימים באיזור ועוד.

מדובר בידע חיוני ושימושי ביותר, ועל כן מומלץ להיעזר בו ככל הניתן, ולפנות לכמה שיותר מתווכים באיזור, על מנת לקבל הערכה ריאלית ככל האפשר לגבי הנכס.

לחילופין, ניתן להיעזר בכל מיני מאגרי מידע הקיימים באינטרנט באופן פומבי וזמין לכל אחד, אשר מתוכם ניתן לדלות את המידע ההשוואתי הרלוונטי לנכס שאותו הינך שוקל לרכוש, וזאת כפי שיפורט להלן.

מאגרי דירות למכירה באינטרנט

אחת הדרכים הנוחות והמהירות ביותר לבירור מחירי הדירות הינה באמצעות מאגרי דירות למכירה המופיעים באינטרנט, כגון לוח יד 2, WIN-WIN, הומלס וכד'.

יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי לא פעם המחירים המופיעים במאגרים אלו הינם מחירים מופקעים, אשר עולים בהרבה על שווי השוק הריאלי של הנכס, וזאת כדי ליצור מראית עין של רמת מחירים גבוהה, וכן על מנת להתחיל את המו"מ מעמדת מיקוח גבוהה, ועל כן, גם נוחה יותר למוכר.

באמצעות מאגרים אלו ניתן גם ללמוד על רמות המחירים ההסטוריות של האיזור בו נמצא הנכס הרלוונטי, ובאמצעותן ללמוד על מגמת המחירים הקיימת לגביו.

כלומר, האם המדובר במגמה של עליית המחירים, אשר משקפת מצב של שוק של מוכרים כלומר, שוק שבו הביקוש עולה על ההיצע, או אולי המדובר במגמת ירידה, המשקפת מצב הפוך, של שוק של קונים, שבו ההיצע עולה על הביקוש, ועל כן דירות רבות עומדות למכירה במשך זמן ממושך עד שהן נמכרות, אם בכלל.

מאגרי מידע ממשלתיים באינטרנט

מאגרי המידע הממשלתיים השונים הקיימים כיום משמשים כמקורות מידע מהם ניתן לדלות נתונים מגוונים ורבי ערך אודות הנכס, אותם יש להביא בחשבון לצורך חישוב הערכת השווי שלו.

בין המאגרים הללו ניתן למצוא את המאגרים הבאים:

מערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים: מערכת המידע של רשות המסים הינה מאגר מידע אינטרנטי פתוח לציבור הרחב, אשר מאפשר קבלת נתונים על מכירות של זכויות במקרקעין לפי חתכים שונים: סוג הנכס, גוש וחלקה, תאריך מכירה ושווי מוערך.

גם ממאגר זה ניתן ללמוד על רמות המחירים ההסטוריות הקיימות באיזור בו נמצא הנכס, אם כי רק משנת 1998 ואילך.

עם זאת יצויין כי על פי סעיף 4 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תנאים למסירת מידע), התשס"ג–2003, המידע הנמצא במאגר זה אינו מהווה אישור בדבר אמיתות תוכנו.

כמו כן, יש לקחת בחשבון כי המידע הכלול במערכת תלוי בדיווחים של מבצעי העסקאות לרשות המסים, והוא אינו כולל מידע על השגות או עררים על שומות מס שבח, אשר בעקבותיהם תוקן שווי הנכס המדווח.

אתר לשכת רישום מקרקעין: באמצעות אתר זה ניתן להנפיק נסחי טאבו, המשמשים כתעודת הזהות של הנכס. הנסח מרכז נתונים שונים לגבי הנכס, כגון נתוני גוש / חלקה, תת-חלקה במקרה של בית משותף, שטח הנכס, שטח החלקה, תיאור הצמדות שונות לנכס, כגון מרפסת, גן, חנייה או מחסן.

כמו כן מופיעים בנסח הטאבו הערות שונות, כגון הערות אזהרה על עסקאות שבוצעו ביחס לנכס, הערות בדבר הימנעות מעסקאות, הערות בדבר הליכים משפטיים שונים הקשורים בנכס, כגון עיקולים, שעבודים, כינוס נכסים, משכנתאות ועוד. כל אלו מהווים נתונים החיוניים ביותר לצורך שקלול שווי הנכס.

אתר מנהל מקרקעין ישראל: מינהל מקרקעי ישראל הינו הגוף הממשלתי אשר מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, המהווים  כ-93% משטח המדינה.

אתר האינטרנט מכיל מידע רב לגבי נכסי המקרקעין הנמצאים על אדמות מינהל, שגם אותו יש לקחת בחשבון לצורך הערכת שווי הנכס. מידע זה כולל, למשל, מידע בדבר תוכניות מתאר ארציות ותוכניות בניין עיר שונות, תשלומים שונים כגון דמי חכירה השנתיים, תשלומי היוון ועוד.

כמה מילים לסיום...

בטח שמעתם פעמים רבות שלפני שאתם מתחילים במשא ומתן לרכישת בית פרטי או דירה, מומלץ לפנות ולשכור עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין.

מעבר ליכולות של עורך הדין לכתוב חוזים, לבצע בדיקות לפני קניה לנהל בשמכם מו"מ מול המוכרים, יכול עורך הדין לבצע עבורכם הערכת שווי מקצועית ומדוייקת, תוך שימוש בכלים הנ"ל ובניסיון הרב שצבר.

אז נכון ששירותיו של עורך דין עולים כסף, אבל כאשר פנינו מועדות לעסקה ששווה מאות אלפי שקלים אם לא מיליונים, סכום התשלום לעורך הדין בטל בשישים לעומת סכומי הכסף שיחסוך לכם בעקבות ביצוע הערכת שווי אמיתית ומקצועית לנכס המיועד. אנחנו מדברים מניסיון.

לקבלת מידע נוסף לחצו כאן ופנו אלינו!